(El Economista, 16-03-2026) | Mercantil, civil y administrativo
El mercado de la vivienda en España comienza a mostrar signos de un cambio de etapa, con un crecimiento de precios que previsiblemente perderá intensidad. Tras un periodo de fuertes incrementos, las previsiones apuntan a que en 2026 el encarecimiento se moderará. Después de subidas de dos dígitos en las principales ciudades -como el 18,9% registrado en Madrid o el 14,5% en Barcelona- se espera que el aumento medio ronde el 7%, aproximadamente la mitad del ritmo observado en 2025, según los cálculos de la consultora Gloval Analytics.
Para el conjunto del país, la firma prevé que el precio de la vivienda crezca entre el 5,6% y el 8,4%. En concreto, el incremento estimado para Madrid se sitúa en torno al 6,9%, mientras que en Barcelona podría alcanzar aproximadamente el 7,1%. Estas previsiones se basan en un escenario macroeconómico relativamente estable y coherente con las estimaciones del Banco de España sobre la evolución de la economía y el empleo. La institución anticipa que el PIB continuará creciendo en los próximos años, aunque a un ritmo más moderado que el registrado recientemente.
La desaceleración prevista en el crecimiento de los precios llega después de un 2025 especialmente dinámico para el sector inmobiliario. En Madrid, el precio medio de la vivienda alcanzó los 5.218 euros por metro cuadrado, lo que representa un aumento interanual del 18,9% y un crecimiento trimestral del 2,8%. En su área metropolitana, el valor medio se situó en 3.468 euros por metro cuadrado, un 18,2% más que en el mismo periodo del año anterior.
Barcelona también experimentó importantes incrementos, aunque algo inferiores a los de la capital. El precio medio en la ciudad se situó en 4.599 euros por metro cuadrado, con una subida anual del 14,5% y un aumento trimestral del 1,5%. En el conjunto del área metropolitana, el precio medio alcanzó los 3.067 euros por metro cuadrado, lo que supone un crecimiento del 10,6% respecto al año anterior.
Uno de los rasgos más destacados del último año ha sido la extensión de las subidas a casi todos los municipios de las áreas metropolitanas. En el caso de Madrid, el aumento de los precios ha sido especialmente intenso en varias localidades del cinturón metropolitano, donde incluso ha superado el ritmo de encarecimiento de la capital. Entre los municipios con mayores incrementos destacan Fuenlabrada, con un aumento del 25,5%, Móstoles, con un 23,4%, Coslada, con un 21,4%, y Leganés, donde el precio de la vivienda subió un 20,7%.
Según el informe de Gloval, estos datos evidencian que la presión de la demanda se está desplazando hacia zonas periféricas debido al elevado coste de la vivienda en el centro de las grandes ciudades. Si se analizan los precios en términos absolutos, los municipios más caros del entorno madrileño siguen siendo Pozuelo de Alarcón, con 4.954 euros por metro cuadrado, Alcobendas, con 4.490 euros, y Majadahonda, con 4.446 euros, consolidándose como algunos de los mercados residenciales más exclusivos del área metropolitana.
En Barcelona, el encarecimiento también se ha generalizado en los municipios del área metropolitana. Los mayores aumentos se han registrado en Badalona (18,1%), Sant Adrià de Besòs (17,2%) y Santa Coloma de Gramenet (16,3%), lo que confirma la expansión del crecimiento de los precios hacia el cinturón urbano.
Este comportamiento del mercado se produce en un entorno económico que continúa siendo favorable para el sector inmobiliario, apoyado por una evolución positiva del crédito hipotecario. Durante el último trimestre de 2025, las nuevas operaciones de financiación concedidas a los hogares alcanzaron 22.317 millones de euros, lo que supone un incremento interanual del 18,57%. En el conjunto del año, el crecimiento superó el 21%.
No obstante, algunos indicadores empiezan a reflejar cierta desaceleración en la actividad del mercado. En el área metropolitana de Madrid, el número de viviendas transmitidas descendió un 9,62% respecto al año anterior, mientras que en Barcelona la variación fue prácticamente nula, con una ligera caída del 0,06%.
Para Roberto Rey, presidente y consejero delegado de Gloval, estos datos reflejan la solidez estructural del mercado residencial español. Según explica, la demanda sigue superando claramente a la oferta disponible, lo que continúa impulsando los precios, especialmente en las grandes áreas urbanas.
En este contexto, los expertos anticipan que el mercado podría entrar en una fase de crecimiento más equilibrado. La escasez de vivienda, sobre todo en las principales ciudades, seguirá presionando los precios al alza, aunque el ritmo de subida tenderá previsiblemente a moderarse a medida que el mercado se adapte a un entorno económico más estable.