(El País, 21-01-2026) | Fiscal
Ante el fuerte encarecimiento del alquiler, el principal socio del Gobierno ha vuelto a recurrir a fórmulas ya conocidas para tratar de contener los precios sin intervenir directamente en el mercado. La nueva propuesta pasa por introducir un incentivo fiscal adicional en el impuesto sobre la renta: una bonificación del 100% para los propietarios que mantengan el precio del alquiler cuando toque renovar el contrato. Se trata, no obstante, de una idea todavía embrionaria y pendiente de desarrollo técnico, que nace con una contradicción de fondo, ya que tal y como se ha planteado podría relegar o incluso dejar sin efecto el sistema de incentivos fiscales puesto en marcha recientemente tras la aprobación de la ley estatal de vivienda.
Dicha ley, avalada por el Congreso en 2023, incorporó a partir del año siguiente un conjunto de reducciones en el IRPF para los arrendadores de vivienda habitual. El esquema parte de una reducción general del 50% y aumenta en función de determinadas decisiones del propietario, como rebajar la renta o alquilar a jóvenes. El incentivo más elevado alcanza el 90% del rendimiento neto positivo y se aplica a quienes firmen un nuevo contrato en zonas de mercado tensionado y reduzcan el alquiler en más de un 5% respecto al contrato anterior. A la espera de conocer los detalles concretos del anuncio realizado por Pedro Sánchez, surge una evidente incoherencia: resulta difícil justificar una rebaja del 5% para acceder a una reducción del 90% cuando bastaría con no subir el precio para beneficiarse, en teoría, de una bonificación total.
Desde el ámbito técnico, esta posible contradicción ya ha generado críticas. Raquel Jurado, del servicio de estudios del Registro de Economistas Asesores Fiscales, señala que elevar al 100% la reducción para quienes congelen las rentas va en sentido opuesto al modelo de incentivos diseñado por la ley de vivienda. A su juicio, una exención total por no modificar el precio no solo compensa la rebaja previa del incentivo general al 50%, sino que desplaza el foco del sistema hacia la simple inmovilidad de las rentas, en lugar de premiar su reducción.
Una opinión similar mantiene Francisco Serantes, coordinador del grupo de expertos en IRPF de la Asociación Española de Asesores Fiscales, quien advierte de que, salvo que se introduzcan requisitos adicionales aún desconocidos, la nueva medida podría vaciar de contenido las bonificaciones actualmente vigentes.
También desde el sindicato de técnicos del Ministerio de Hacienda, Gestha, se subrayan las dudas que suscita la propuesta y se reclama una revisión global de los incentivos fiscales existentes. De no hacerse, alertan de que podría trasladarse la idea de que los propietarios que simplemente mantienen los precios reciben un trato fiscal más favorable que aquellos que los reducen.
Desde el Ministerio de Hacienda, encargado de dar forma técnica a la iniciativa, reconocen que el trabajo se encuentra en una fase muy preliminar y que todavía quedan por definir los elementos clave de la medida.
El objetivo declarado del plan anunciado por el Gobierno es frenar la escalada de los alquileres, una de las principales preocupaciones de los inquilinos. En los próximos meses vence un elevado número de contratos firmados durante la etapa de desescalada de la pandemia, una vez cumplidos los cinco años de duración mínima previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos para los propietarios particulares, o los siete años en el caso de las empresas. El contexto actual, sin embargo, es muy distinto: desde entonces, las rentas han aumentado en torno a un 35% y se sitúan en niveles récord, con precios medios cercanos a los 14,5 euros por metro cuadrado, según los portales inmobiliarios.
A este encarecimiento potencial se suma el elevado número de contratos afectados. De acuerdo con estimaciones del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, alrededor de 630.000 contratos, que dan cobertura a cerca de 1,6 millones de personas, se firmaron en 2021 y deberán renovarse a lo largo de este año. Estas cifras no incluyen los contratos que pudieron extinguirse antes del plazo legal ni los situados en zonas declaradas tensionadas, como gran parte de Cataluña o ciudades como A Coruña, donde los precios están limitados por la aplicación de la ley de vivienda.
La posible introducción de una reducción del 100% en el IRPF reduciría aún más el atractivo de las restantes bonificaciones previstas en la norma vigente. La ley rebajó la reducción general del 60% al 50%, pero amplió los incentivos en supuestos concretos: hasta el 60% si la vivienda había sido rehabilitada recientemente, hasta el 70% si se alquilaba a menores de 35 años en zonas tensionadas y hasta el 90% si se aplicaba una rebaja de la renta.
Este sistema, fruto de una larga negociación política, pretendía establecer una escala clara de incentivos: cuanto mayor era el esfuerzo del propietario, mayor el beneficio fiscal. La introducción de una bonificación total para quienes simplemente congelen el precio rompería esa lógica y alteraría de forma sustancial el mensaje económico del modelo.
Por ello, desde Gestha consideran prematuro introducir cambios de gran calado cuando las actuales reducciones fiscales entraron en vigor en enero de 2024 y se han aplicado por primera vez en la campaña de la Renta de 2024, realizada entre abril y junio de 2025. A su juicio, todavía no ha transcurrido el tiempo suficiente como para evaluar con rigor su eficacia real.