(Expansión, 28-05-2025) | Mercantil, civil y administrativo
Esta semana se cumplen dos años desde que entró en vigor la Ley de Vivienda impulsada por el Ejecutivo, una normativa que ha coincidido con un aumento histórico en los precios de compra y alquiler, así como una disminución del 17% en la oferta de viviendas desde 2023. Esta legislación, aprobada en 2023 con el respaldo de Podemos, ERC, PNV y EH Bildu, y rechazada por el PP, Vox, Ciudadanos, Junts, PDeCAT y Coalición Canaria, ha generado un fuerte impacto en el mercado inmobiliario.
Transcurridos dos años, los efectos son evidentes: menos pisos disponibles para alquilar y precios al alza tanto para quienes arriendan como para quienes desean comprar. Según cifras del portal Idealista, el precio del alquiler ha subido un 24% entre mayo de 2023 y abril de 2024, mientras que la oferta se ha reducido un 17% en todo el país. Por su parte, los precios de compraventa han experimentado un incremento del 16% desde la puesta en marcha de la ley.
Especialistas del sector coinciden en que medidas como la limitación del precio del alquiler, la nueva definición de gran tenedor o la ampliación de la protección frente a desahucios -que deja al propietario más expuesto ante impagos u ocupaciones- han motivado a muchos propietarios a retirar sus viviendas del mercado. En un contexto de fuerte demanda, esta reducción en la oferta ha generado una escalada de precios sin precedentes. De hecho, el esfuerzo económico necesario para acceder a una vivienda se ha disparado: un 23% más en el caso de la compra y un 36% más en el del alquiler, superando los niveles considerados asumibles.
Entre los principales cambios introducidos por la normativa destaca la redefinición de gran tenedor, que pasó de aplicarse a quienes poseían diez o más viviendas a quienes tienen cinco o más, lo que implica la aplicación automática de un índice de contención del precio del alquiler impuesto por el Gobierno.
Además, desde 2023, los propietarios deben asumir los costes de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, sin poder trasladarlos al inquilino. También se les impide aumentar el precio del alquiler ante nuevos gastos imprevistos.
Otro aspecto relevante de la ley es la modificación de los procedimientos de desahucio. En los casos de familias vulnerables, se permite retrasar el lanzamiento hasta dos años, periodo durante el cual los propietarios deben mantener ocupadas sus viviendas sin obtener ingresos. Asimismo, se eliminó el IPC como referencia para actualizar los alquileres, sustituyéndolo por un nuevo índice más limitado. También se flexibilizaron los criterios para declarar una zona como tensionada, lo que activa controles de precios más estrictos.
Como resultado, la oferta de viviendas en alquiler ha caído notablemente, sobre todo en aquellas ciudades que aplican estas restricciones. En Barcelona, por ejemplo, la disponibilidad ha descendido un 46% desde 2023. Al mismo tiempo, la ley no impone restricciones al alquiler turístico en zonas tensionadas, lo que ha llevado a muchos propietarios a cambiar el uso de sus inmuebles, pasándolos del mercado residencial al turístico. En las 25 principales ciudades del país, el número de pisos turísticos ha aumentado un 16,6%, con Madrid y Valencia a la cabeza, según datos de Exceltur.
El desplome de la oferta ha sido especialmente severo en ciudades como Barcelona (-46%), Zaragoza (-37%), San Sebastián (-36%), Palma de Mallorca (-35%), Sevilla (-31%), Pamplona (-23%) y Madrid (-21%). En total, se estima que el mercado del alquiler ha perdido unas 120.000 viviendas desde la aprobación de la ley.
Paralelamente, la demanda no deja de crecer, impulsada por el aumento de hogares unipersonales, la llegada de más inmigrantes y el abaratamiento del crédito hipotecario. De acuerdo con Idealista, actualmente unas 35 personas compiten por cada anuncio de alquiler, lo que supone un 79% más que antes de la entrada en vigor de la ley.