(El Economista, 03-04-2024) | Mercantil, civil y administrativo
La nueva Ley de Vivienda ha dejado prácticamente sin efecto una de sus medidas más destacadas: el límite de precios del alquiler en áreas con tensiones habitacionales. Sorprendentemente, la normativa no contempla ningún régimen de sanciones para desalentar a los propietarios, ya sean particulares o empresas, de infringir los límites de alquiler establecidos por el Ministerio de Vivienda a través de su índice de precios.
Este índice, implementado desde el 15 de marzo pasado, proporciona un rango de precios dentro del cual el arrendador puede fijar el alquiler en función de diversas características del inmueble, como ubicación, tamaño, presencia de ascensor, conserje o eficiencia energética. Hasta ahora, solo Cataluña ha implementado este índice, aunque otras comunidades autónomas como Asturias o Navarra están considerando sumarse.
Sin embargo, la ausencia de sanciones para los propietarios que no respeten este límite de precios crea una situación de incertidumbre tanto para la administración a la hora de actuar como para los propios inquilinos.
Roger Pla, socio del departamento de Derecho Inmobiliario de Roca Junyent, explica que si la administración no aclara estas dudas, habrá que esperar a que los tribunales resuelvan y definan la situación, un proceso que podría llevar años. Pla señala que la ley es poco clara y ambigua, generando dudas interpretativas, especialmente en lo referente a si las comunidades autónomas pueden establecer su propio régimen sancionador.
Es importante recordar que el Tribunal Constitucional anuló en 2022 la ley de vivienda de Cataluña que establecía un límite a los precios del alquiler, considerando que la comunidad autónoma no tenía competencia para ello, ya que los contratos de arrendamiento se rigen por normas de derecho civil, competencia exclusiva del Estado. Sin embargo, ahora que el límite de precios es establecido por el Estado y aplicado por las comunidades autónomas, estas deberían poder regular el régimen sancionador en base a esa ley estatal.
Miriam Navas, abogada del bufete Navas & Cusí, sugiere que, aunque no haya un régimen sancionador específico, podrían aplicarse regímenes sancionadores de otras leyes. Sin embargo, sería necesario que un juez resolviera este vacío legal. Por otro lado, la inversión en vivienda ha disminuido considerablemente debido a la baja rentabilidad, lo que ha provocado una menor oferta de alquiler y ha llevado a muchos pequeños propietarios a poner sus propiedades en venta.
En medio de la falta de claridad de la ley, también surge la pregunta de quién controlará que los propietarios no superen los límites de alquiler. Pla sugiere que este control debería ser realizado por organismos con competencias en contratos, como el Registro de la Propiedad o, en el caso de Cataluña, el Incasol (Instituto Catalán del Suelo), aunque estos organismos solo pueden aplicar la ley, que carece de sanciones.
En esta situación, aunque los inquilinos puedan denunciar la situación ante la administración, se ven obligados a recurrir a los tribunales o a solicitar la rescisión del contrato por incumplimiento de la ley, arriesgándose a quedarse sin vivienda.