(Expansión, 21-11-2025) | Mercantil, civil y administrativo
El importe medio de las operaciones inmobiliarias realizadas por grandes patrimonios ha experimentado un fuerte incremento en el último año, pasando de 14 millones a 24 millones de euros. Las familias con elevado poder adquisitivo en España están impulsando con fuerza sus inversiones en el sector inmobiliario. Al finalizar el tercer trimestre de 2025, el capital destinado por estas fortunas ya superaba el total invertido durante todo 2024 y alcanzaba, además, el mayor nivel de la serie histórica.
Esta tendencia queda recogida en un informe sobre inversión privada en real estate elaborado por CBRE y el área de Estrategia y Análisis de Banca Privada de BBVA en España, que estudia el comportamiento de los inversores particulares y las dinámicas que guían la gestión de su patrimonio. Entre 2019 y 2025, las grandes fortunas españolas han destinado 7.435 millones de euros a activos inmobiliarios.
Los datos más recientes muestran que su presencia en el mercado es cada vez más relevante. En los nueve primeros meses del año, sus inversiones representaron un 11,3% del total invertido en real estate en España, porcentaje que asciende al 15% si se excluyen las operaciones corporativas. Este nivel supone un récord histórico y confirma una tendencia ascendente. En 2019, las inversiones de estos patrimonios equivalían al 8,2% del total sectorial; en el año de la pandemia descendieron al 5,6%, pero hoy superan ya el 11%.
El creciente peso de estas grandes fortunas también se aprecia en el volumen de las operaciones. En 2019 se registraron inversiones por 1.029 millones de euros, mientras que en 2024 la cifra alcanzó los 1.368 millones, uno de los valores más altos del periodo analizado. En 2025, cuando aún faltan tres meses para cerrar el año, el volumen ya es superior.
Otro aspecto que ha aumentado con fuerza es el tamaño medio de cada operación, que este año ha subido un 67% hasta situarse en torno a los 24 millones de euros, frente a los 14 millones registrados en 2024. Los activos inmobiliarios representan entre el 30% y el 40% del patrimonio de estas grandes fortunas, lo que los convierte habitualmente en la primera o segunda categoría de inversión, algo poco habitual en otros países europeos.
De hecho, la proporción que destinan al inmobiliario duplica la de los patrimonios internacionales, cuya exposición al real estate se sitúa entre el 12% y el 17%. Según los expertos de la banca privada de BBVA, esta diferencia responde a factores culturales y a la contribución del inmobiliario a la relación rentabilidad-riesgo.
El informe destaca que los activos inmobiliarios presentan menor volatilidad -entre el 3% y el 6% anual- que la renta variable o la renta fija y tienen baja correlación con ellas, lo que ayuda a estabilizar las carteras y a mejorar la rentabilidad ajustada al riesgo. Además, la indexación de las rentas a la inflación y la capacidad de generar ingresos constantes consolidan al inmobiliario como un valor refugio ante la incertidumbre financiera.
En cuanto a los tipos de activos preferidos, los clientes de banca privada concentran su inversión en retail (34%), oficinas (28%) y hoteles (25%). Madrid y Barcelona siguen siendo los principales focos de atracción, concentrando más del 60% del total invertido. Aunque la compraventa residencial tradicional (build to sell) no forma parte de las grandes cifras de inversión, los expertos de BBVA y CBRE señalan que registra una notable actividad, especialmente en proyectos de rehabilitación y transformaciones de edificios para vivienda de lujo.