(Expansión, 20-05-2026) | Fiscal
En un momento en el que el acceso a la vivienda se ha convertido en una de las mayores inquietudes de los ciudadanos, el foco del debate suele ponerse en la escasez de suelo o en el encarecimiento de los precios. Sin embargo, existe otro factor con un peso determinante que a menudo pasa desapercibido: la carga fiscal. Según el informe La fiscalidad de la vivienda en España: una propuesta de mejora, elaborado por el IEE, los impuestos pueden llegar a representar hasta una cuarta parte del coste total de un inmueble y sitúan a España entre los países con mayor presión tributaria sobre la vivienda, tanto en propiedad como en alquiler.
El estudio señala que el tipo marginal efectivo aplicado a la vivienda en propiedad alcanza el 30,3% en España, muy por encima de la media de la OCDE, situada en el 9,7%, y de la Unión Europea, donde apenas llega al 6,5%. Esto implica que los propietarios e inversores españoles destinan proporcionalmente muchos más recursos al pago de impuestos que la mayoría de sus vecinos europeos.
La situación es aún más exigente en el mercado del alquiler. El informe cifra en un 44% el tipo marginal efectivo sobre la vivienda arrendada, frente al 32% de promedio en la OCDE. El IEE considera que esta elevada fiscalidad, unida a la regulación introducida por la Ley de Vivienda de 2023 y a los controles de precios en las zonas tensionadas, está desincentivando la oferta de alquiler. Según el organismo, muchos propietarios optan por retirar sus inmuebles del mercado ante el aumento de costes y la inseguridad jurídica.
Para quienes adquieren una vivienda protegida, el peso de los impuestos se refleja claramente en el precio final. Datos de ASPRIMA indican que aproximadamente el 25% del importe total de una vivienda corresponde a tributos como el IVA, el Impuesto de Sociedades, el ITP o el AJD. En otras palabras, de cada 100.000 euros invertidos, unos 25.000 terminan en las arcas públicas.
El informe también destaca el caso del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), donde España figura entre los países con mayores gravámenes de la OCDE, solo por detrás de Bélgica y Reino Unido. A ello se suma que España sigue siendo uno de los pocos países europeos que mantiene el Impuesto sobre el Patrimonio y presenta además uno de los tipos máximos más elevados en el Impuesto sobre Sucesiones, con una tasa que puede alcanzar el 87,6%.
El análisis territorial refleja además profundas diferencias entre comunidades autónomas. El nuevo Índice de Competitividad Fiscal Inmobiliaria del IEE sitúa a la Comunidad de Madrid a la cabeza, con una puntuación de 9,5, seguida por La Rioja, con 9,2. Ambas regiones han apostado por una política de menor presión fiscal para estimular la actividad inmobiliaria. Madrid, por ejemplo, mantiene el tipo mínimo estatal del 6% en el ITP, frente al 10% u 11% aplicado en autonomías como Cataluña, Comunidad Valenciana o Extremadura.
Las diferencias también son notables en la recaudación media por operación de ITP. Mientras la media nacional ronda los 14.548 euros, en Baleares la cifra supera los 44.000 euros por vivienda debido al elevado precio de los inmuebles y a tipos impositivos que llegan al 13%. En el extremo contrario se encuentran Murcia y La Rioja, con costes medios notablemente inferiores.
El estudio presta igualmente atención al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Castilla-La Mancha encabeza la clasificación de presión fiscal tomando como referencia la media nacional, seguida por Extremadura. Por el contrario, País Vasco y Baleares figuran entre las regiones con menor carga relativa en este tributo. También existen grandes diferencias en la plusvalía municipal. Ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia aplican el tipo máximo permitido del 30%, mientras que en algunas comunidades, como Castilla y León, el promedio apenas supera el 2%, lo que evidencia el amplio margen de actuación de los ayuntamientos en materia fiscal.
Ante este escenario, el IEE propone fijar límites estatales a los tipos máximos del ITP y del AJD para evitar grandes diferencias entre territorios. El informe sostiene además que una menor fiscalidad no tiene por qué traducirse en menos ingresos públicos. Como ejemplo, señala que Madrid, pese a aplicar un tipo reducido del 6% en el ITP, logra una recaudación por habitante similar a la de Cataluña, donde el gravamen alcanza el 11%, gracias a un mayor volumen de operaciones inmobiliarias.