(Cinco Días, 13-11-2026) | Mercantil, civil y administrativo
El Congreso ha convalidado el decreto ley de vivienda que reúne la mayor parte de las medidas impulsadas por el Gobierno, mientras que el segundo texto, que contemplaba la instauración de contratos de alquiler indefinidos y el pago de indemnizaciones a los inquilinos cuando el propietario decidiera recuperar la vivienda, no ha conseguido los apoyos necesarios para continuar vigente.
La primera norma mantiene así un amplio conjunto de disposiciones destinadas a regular el mercado del alquiler, limitar determinadas operaciones inmobiliarias y reforzar la protección de los arrendatarios. Entre las principales novedades figura la prohibición, hasta el 31 de diciembre de 2030, de que fondos, grandes tenedores y determinadas entidades adquieran viviendas por un importe inferior al 70% de su valor de mercado. Se contemplan excepciones para operaciones vinculadas al alquiler asequible, la vivienda social, las residencias asistenciales y los programas dirigidos a colectivos vulnerables.
En materia de desahucios, se prolonga hasta finales de 2030 la suspensión de los procedimientos que afecten a personas vulnerables sin alternativa habitacional. Cuando el demandante sea un gran propietario inmobiliario y concurran las circunstancias previstas en la norma, la paralización tendrá carácter automático. En los demás supuestos, el juez podrá suspender el procedimiento mientras la Administración no proporcione una solución residencial. También se establecen compensaciones económicas para determinados propietarios afectados por estas medidas.
Otra de las novedades es la denominada enervación extraordinaria, que permitirá que la Administración asuma las deudas de alquiler de los inquilinos vulnerables cuando no consiga ofrecerles una alternativa habitacional en un plazo de dos meses. En estos casos, la Administración se subrogará como deudora por las cantidades pendientes y, mientras se mantenga la situación de vulnerabilidad, no podrá ejecutarse el lanzamiento y el contrato de arrendamiento continuará vigente.
La regulación también endurece las condiciones de los alquileres de temporada para evitar que se utilicen como fórmula para eludir las garantías previstas para los arrendamientos de vivienda habitual. Los contratos temporales deberán justificar una causa real y acreditable que explique el desplazamiento del arrendatario. Si no existe esa justificación, pasarán a considerarse contratos de alquiler ordinario, con las correspondientes protecciones legales para el inquilino.
En cuanto al alquiler por habitaciones, la suma de las rentas individuales no podrá superar el importe que correspondería al arrendamiento de la vivienda completa. En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, además, deberán respetarse los límites de precios establecidos para los alquileres de vivienda habitual.
El decreto incorpora asimismo nuevas garantías para los arrendatarios. Entre ellas, la prohibición de trasladarles los gastos de gestión inmobiliaria y los impuestos asociados a la vivienda, un refuerzo de sus derechos ante desperfectos que comprometan las condiciones de habitabilidad y mayores facilidades para exigir reparaciones urgentes. También se amplía el derecho de adquisición preferente cuando el propietario decida vender el inmueble arrendado.
Respecto a la duración de los contratos y la actualización de las rentas, los alquileres de vivienda habitual que finalicen antes de terminar 2028 podrán beneficiarse, a petición del inquilino y si cumplen los requisitos establecidos, de una prórroga extraordinaria de hasta dos años. Asimismo, hasta el 31 de diciembre de 2027 se limitarán las actualizaciones de los precios. Cuando la renta supere los índices de referencia aplicables, no podrá incrementarse, mientras que en los demás casos la subida máxima será del 2% si no existe un acuerdo entre las partes. Un informe del Ministerio de Consumo estima que esta prórroga podría generar un ahorro medio de 4.341 euros por hogar y beneficiar a cerca de cinco millones de personas.
La condición de gran tenedor deberá acreditarse mediante una certificación registral. Se mantienen como referencia los umbrales de más de diez viviendas o más de 1.500 metros cuadrados de superficie residencial, aunque las comunidades autónomas podrán reducir el límite hasta cinco inmuebles en las zonas declaradas tensionadas.
En el ámbito fiscal, se modifica el sistema de incentivos en el IRPF para los propietarios, con mayores beneficios para quienes reduzcan los precios del alquiler, mantengan los contratos con los mismos inquilinos, alquilen por primera vez a precios asequibles o cedan inmuebles a programas sociales. En determinados supuestos, las reducciones podrán alcanzar el 100% del rendimiento neto. Los arrendatarios también contarán con una nueva ventaja fiscal. Los contribuyentes con ingresos inferiores a 33.007 euros anuales podrán deducirse en el IRPF el 10% de las cantidades abonadas por el alquiler de su vivienda habitual.
La normativa introduce además cambios tributarios para desincentivar el uso turístico y la desocupación permanente de inmuebles. Los ayuntamientos podrán aplicar recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a las viviendas turísticas situadas en zonas tensionadas y a los inmuebles que permanezcan desocupados de forma permanente. Por otra parte, los alquileres turísticos de corta duración tributarán al tipo reducido del 10% de IVA en los supuestos previstos por la regulación.
También se establecen modificaciones para las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis), que estarán sujetas a un gravamen especial del 25% sobre determinados beneficios no distribuidos procedentes del alquiler residencial. Este gravamen podrá reducirse o desaparecer cuando una parte significativa de sus viviendas se destine al alquiler asequible y los beneficios se reinviertan en este tipo de inmuebles.
Otra línea de actuación se dirige a incrementar el parque público de vivienda. El decreto garantiza la protección permanente del patrimonio de Casa 47, la empresa pública estatal de vivienda, de modo que los inmuebles transferidos a esta entidad, incluidos los procedentes de la Sareb y otros organismos públicos, mantendrán limitaciones de precio en futuras transmisiones. Asimismo, se facilita la incorporación de propiedades estatales y de la Seguridad Social al parque público.
Por primera vez, la normativa establece una definición legal de vivienda asequible. Tendrán esta consideración los inmuebles cuyo precio de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no supere el 30% de la renta mediana de la unidad de convivencia del municipio en el que se encuentren. Para impulsar la construcción de viviendas sociales y asequibles, se crea un Fondo de Vivienda de Impacto Social con una dotación inicial de 400 millones de euros. También se habilitan líneas de avales de hasta 2.000 millones para financiar promociones de este tipo de viviendas y otros 280 millones en garantías destinados a fomentar la construcción industrializada.
El decreto contempla igualmente un programa de préstamos públicos para facilitar la adquisición de la primera vivienda habitual. A través del mecanismo TU CASA, podrán obtenerse préstamos sin intereses de hasta 50.000 euros o del 20% del valor del inmueble. Las viviendas adquiridas mediante esta financiación estarán sujetas a limitaciones permanentes de precio en futuras transmisiones.
Por último, se refuerzan las obligaciones de transparencia en los anuncios de alquiler. Las ofertas deberán incluir, cuando corresponda, el índice de referencia aplicable, el límite legal de la renta, la condición de gran tenedor del propietario y los identificadores administrativos del inmueble, con el objetivo de que los potenciales inquilinos puedan comprobar las condiciones del arrendamiento antes de formalizar el contrato.