(El País, 30-05-2025) | Mercantil, civil y administrativo
La adquisición de viviendas pagadas en efectivo ha alcanzado cifras no vistas desde 2014. En los tres primeros meses de este año, el 34,5% de las compraventas se realizaron sin solicitar una hipoteca, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre transacciones inmobiliarias y concesión de préstamos hipotecarios. Esto significa que más de un tercio de las viviendas se compraron sin recurrir a financiación bancaria, un hecho llamativo si se considera el contexto de progresiva bajada de los tipos de interés en el último año. Para hallar un comienzo de año con un nivel similar de operaciones al contado, es necesario remontarse 11 años atrás, lo que resalta lo inusual del dato.
Este porcentaje surge de la comparación entre el número total de compraventas registradas y las hipotecas constituidas en ese mismo período. Además de marcar un récord desde mediados de la década pasada, refleja una tendencia creciente: cada vez más compradores pueden permitirse adquirir una vivienda sin endeudarse, ya sea por contar con ahorros, por haber vendido previamente otro inmueble o por recibir apoyo económico familiar. Entre enero y marzo se contabilizaron 183.140 compraventas y 119.973 hipotecas, lo que se traduce en que solo el 65,5% de las operaciones se financiaron con préstamo bancario, mientras el resto -un 34,5%- se saldó con pago directo.
La última vez que el porcentaje de compras al contado fue superior se registró en el primer trimestre de 2014, con un 39,2%. No obstante, el contexto de entonces era muy distinto: España apenas empezaba a salir de los peores efectos del colapso del mercado inmobiliario, y predominaban los inversores entre los compradores. En aquel momento se cerraron 82.940 operaciones, menos de la mitad de las realizadas en los primeros meses de 2025.
Hoy en día, en cambio, el sector inmobiliario muestra un fuerte dinamismo, y ha logrado el mejor inicio de año desde 2007. Este impulso se debe tanto al entorno financiero como al llamado "efecto prisa". Por un lado, la bajada de tipos promovida por los bancos centrales ha mejorado las condiciones hipotecarias, lo cual anima a muchas familias a acelerar la compra de vivienda antes de que el contexto cambie. Así lo explica José García Montalvo, catedrático de Economía en la Universidad Pompeu Fabra, quien también señala que la escasez de oferta lleva a los compradores a actuar con rapidez.
La paradoja está en que, aunque las condiciones de los préstamos son ahora más atractivas, los datos del INE revelan que sigue creciendo el número de quienes prefieren comprar sin endeudarse. La reciente rebaja del tipo de interés al 2,25% ha empujado a la baja el euríbor, lo que reduce el coste de los préstamos variables y alivia la carga financiera de muchas familias hipotecadas.
Sin embargo, los expertos creen que este cambio en la política monetaria debería revertir la tendencia. "Con el nuevo contexto financiero, esperamos que más personas vuelvan a optar por hipotecas en lugar de pagar la vivienda al contado", afirma María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Según las encuestas del portal inmobiliario, ya se detecta una ligera caída en la proporción de compradores que prescinden del crédito bancario. Mientras que en 2024 este grupo representaba el 35%, en 2025 la cifra bajará al 31%, según sus estimaciones.
Aun así, los datos del INE reflejan que el impacto de los tipos de interés sigue siendo importante. Durante la segunda mitad de 2023 y buena parte de 2024, el porcentaje de viviendas adquiridas sin hipoteca fue incluso más alto que el registrado en este inicio de año.
De forma similar, Montalvo indica que el auge del pago al contado fue especialmente pronunciado entre 2021 y 2023, coincidiendo con las subidas más agresivas de tipos del Banco Central Europeo. "Durante ese tiempo, muchos compradores optaron por evitar los intereses pagando en efectivo, pero ahora el panorama es distinto", subraya el economista, remitiéndose a los datos del Consejo General del Notariado, aunque por el momento solo están disponibles los dos primeros meses del año.
Según esas cifras, la situación varía ligeramente: en enero de 2025, el 50,8% de las viviendas se compraron con hipoteca, frente al 46,3% del mismo mes del año anterior. Aunque existen diferencias metodológicas que pueden explicar estas discrepancias -como el hecho de que los notarios registran las operaciones en el mismo mes en que se firman, mientras que los registradores tardan más en reflejarlas en los datos oficiales-, los expertos coinciden en que el uso de financiación hipotecaria podría volver a ganar protagonismo si se consolida la bajada de tipos.