(El País, 14-01-2026) | Fiscal
El presidente del Gobierno anunció que el Ejecutivo está elaborando un nuevo real decreto ley que incluirá tres actuaciones consideradas urgentes en el ámbito de la vivienda. Entre ellas figuran incentivos fiscales para los propietarios y nuevas limitaciones tanto al alquiler por habitaciones como al arrendamiento de temporada.
La propuesta de ofrecer beneficios a los caseros ha sido la más controvertida y ha provocado críticas dentro del propio arco parlamentario. Sumar ha adelantado que no respaldará la iniciativa, mientras que otros socios, como ERC, también han expresado su desacuerdo. Según explicó el jefe del Ejecutivo, el objetivo de la medida es proteger a los inquilinos y evitar incrementos excesivos en las rentas en un contexto en el que este año cerca de 1,6 millones de hogares deberán revisar sus contratos de alquiler.
Pedro Sánchez aseguró que seguirá negociando con Sumar el contenido del decreto, pese al rechazo manifestado por su socio de coalición. La iniciativa plantea una bonificación del 100% en el IRPF para aquellos propietarios que renueven los contratos sin elevar el precio, de modo que se les compense por no aplicar subidas en las rentas.
La vivienda se ha consolidado como uno de los principales focos de tensión económica en España, un ámbito en el que cada intervención pública busca corregir un problema concreto, aunque en ocasiones genera nuevos desequilibrios. En ese contexto se encuadra la propuesta impulsada por el sector mayoritario del Gobierno para ofrecer incentivos fiscales a los propietarios que mantengan sin cambios el precio del alquiler. La medida permitiría a los arrendadores un ahorro medio cercano a los 1.500 euros, aunque con efectos muy distintos según el nivel de ingresos, favoreciendo de manera clara a quienes tienen rentas más elevadas.
De acuerdo con las estimaciones del Registro de Economistas de Asesores Fiscales, elaboradas a partir de la información de la Agencia Tributaria, una exención total en el IRPF para los caseros que no incrementen la renta podría traducirse en un ahorro anual de hasta 6.750 euros en los tramos más altos. En cambio, para los propietarios con ingresos más bajos el beneficio sería mucho más reducido. A esta disparidad se suma la oposición de Sumar y de otros socios parlamentarios, que rechazan conceder ventajas fiscales a los dueños de viviendas en alquiler.
La iniciativa, anunciada por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, plantea aumentar del 50% al 100% la reducción aplicable en el IRPF sobre los rendimientos netos del alquiler de vivienda habitual, siempre que el precio se mantenga intacto al renovar el contrato. La intención es frenar las subidas en los numerosos contratos que están próximos a vencer, en un entorno de fuertes incrementos de precios. Desde Sumar, que calcula que existen unos 630.000 contratos en esta situación, se critica la propuesta por considerarla voluntaria e ineficaz, además de entender que amplía la brecha entre propietarios e inquilinos al otorgar un beneficio fiscal adicional a los primeros.
El análisis de este impacto se ve condicionado por la escasez de datos oficiales recientes sobre el mercado del alquiler. Las cifras del REAF se basan en la última estadística del IRPF disponible, correspondiente a 2023, cuando la reducción general era del 60% y los rendimientos declarados eran sensiblemente inferiores a los actuales. Desde entonces, según los portales inmobiliarios, los precios se han encarecido alrededor de un 30%, lo que convierte las estimaciones en aproximaciones necesariamente imprecisas.
A ello se suma una limitación técnica relevante: los datos fiscales se presentan por contribuyente y no por vivienda. Esto significa que muchos arrendadores, especialmente los de mayor renta, declaran ingresos procedentes de varios inmuebles, lo que impide calcular precios medios por contrato y obliga a interpretar los resultados como promedios por propietario. Pese a estas restricciones, las cifras permiten esbozar el posible alcance de la medida.
En 2023, los más de 2,1 millones de propietarios personas físicas que alquilan viviendas en España -sin contar País Vasco y Navarra, que tienen regímenes fiscales propios- obtenían un ahorro medio de 876 euros gracias a la reducción del 60%. Si la bonificación alcanzara el 100%, el ahorro adicional sería de unos 584 euros anuales, elevando el beneficio total hasta aproximadamente 1.460 euros por contribuyente.
El efecto varía notablemente según el nivel de renta. Entre las cerca de 300.000 personas con ingresos totales de entre 12.000 y 21.000 euros anuales que alquilan una vivienda, el ahorro pasaría de 685 euros a unos 1.142 euros. En los tramos más altos, las ventajas son mucho mayores: los propietarios con rentas superiores a 601.000 euros al año podrían alcanzar un ahorro total de 6.750 euros, mientras que quienes declaran entre 150.000 y 600.000 euros se situarían en torno a los 4.450 euros, y los de entre 60.000 y 150.000 euros rondarían los 3.000. Con los precios actuales del alquiler, estas cifras serían previsiblemente más elevadas.
El coste para las cuentas públicas resulta difícil de concretar, ya que la medida solo se aplicaría a los contratos que vencen y se renuevan, un volumen complicado de estimar con precisión. Desde el Ministerio de Hacienda reconocen que todavía están evaluando su impacto presupuestario.
Más allá del anuncio inicial, el Gobierno debe concretar los detalles en un real decreto ley que prevé aprobar en breve. Mientras tanto, desde el REAF, la economista Raquel Jurado duda de que el incentivo logre aliviar un mercado cada vez más tensionado, con precios que en la última década han pasado de unos 7,3 euros por metro cuadrado a superar los 14, sin señales claras de estabilización.
Jurado recuerda que la medida solo afectará a los propietarios que renueven contratos tras cinco años de vigencia y que, habitualmente, ese momento se aprovecha para aplicar subidas significativas. Por ello, considera imprescindible comparar el ahorro fiscal con los ingresos que se dejarían de percibir al no aumentar la renta, y cuestiona que el balance resulte favorable para muchos caseros, especialmente teniendo en cuenta que ya existe una reducción general del 50%.
Otros especialistas, como la catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense Matilde Cuena, valoran positivamente la iniciativa al considerar que algunos propietarios pueden optar por ingresos moderados pero estables, respaldados por incentivos fiscales y con menor riesgo de impago, frente a rentas más elevadas difíciles de sostener.
El debate se ve además condicionado por los cambios introducidos con la ley estatal de vivienda de 2023, que modificó el sistema de reducciones fiscales en los nuevos contratos. Desde entonces, la bonificación mínima pasó del 60% al 50%, con la posibilidad de aumentarla hasta el 90% si se cumplen determinados requisitos, como una rebaja del alquiler o que el inquilino tenga entre 18 y 35 años. Estas reducciones se aplican sobre el rendimiento neto positivo, una vez descontados gastos como impuestos, financiación, reparaciones o seguros.
Desde el sindicato de técnicos de Hacienda, Gestha, reclaman una revisión integral del esquema de incentivos para evitar situaciones en las que mantener el precio resulte más ventajoso fiscalmente que reducirlo. También advierten de que todavía es pronto para valorar la eficacia de las bonificaciones aprobadas en 2023, ya que entraron en vigor en enero de 2024 y se aplicaron por primera vez en la declaración correspondiente a ese ejercicio, presentada en la campaña de la renta de 2025, sin que haya transcurrido aún tiempo suficiente para evaluar sus efectos reales.