(El Economista, 27-02-2026) | Fiscal
La Audiencia Nacional estudia actualmente cinco recursos que solicitan declarar ilegal y anular el llamado valor de referencia de los inmuebles. Este sistema, implantado por el Gobierno en enero de 2022 para fijar la base imponible en impuestos como Transmisiones Patrimoniales, Sucesiones y Donaciones, se puso en marcha sin que se aprobara el reglamento necesario para que la Dirección General del Catastro estableciera formalmente cómo calcular dichos valores.
El pasado 12 de febrero, el Tribunal Constitucional confirmó que utilizar este valor como base tributaria es conforme a la Constitución, aunque advirtió de que carece del desarrollo reglamentario previsto por la ley. Juan Manuel Herrero Egaña, socio director de Herrero Egaña Abogados y responsable de Estudios e Investigación de la Asociación Española de Asesores Fiscales, sostiene que esa advertencia refuerza la tesis de que el sistema es ilegal. Según explica, la asociación lleva recurriendo desde 2022 ante la Audiencia Nacional las resoluciones anuales mediante las cuales la Dirección General del Catastro fija los valores de referencia de los inmuebles.
A su juicio, el Catastro está calculando estos valores sin contar con una norma reglamentaria que establezca el procedimiento. La ley que creó el sistema obligaba al Ejecutivo a aprobar un reglamento con los métodos de valoración, pero ante su ausencia el organismo utiliza, en el caso de los inmuebles urbanos, criterios similares a los del valor catastral -aunque con variables adicionales- y, en las propiedades rústicas, ha diseñado su propio método.
El experto advierte de que el Catastro estaría adoptando decisiones que corresponderían al legislador o a una norma reglamentaria, lo que ha motivado los recursos presentados. En su opinión, el organismo estaría, en la práctica, creando reglas nuevas sin respaldo normativo.
Si la Audiencia Nacional fallara a favor de los demandantes, el valor de referencia quedaría anulado. Esto beneficiaría a quienes lo hayan impugnado, ya sea por discrepar del importe asignado o por considerar que el sistema carece de base legal. En ese caso, verían reforzada su reclamación al entenderse que dicho valor nunca se aprobó válidamente.
Herrero Egaña también cuestiona que el Tribunal Constitucional considere que la falta de reglamento no afecta a la constitucionalidad del sistema. A su entender, el principio de legalidad exige que la ley regule los elementos esenciales del tributo, pudiendo desarrollarse por reglamento, pero no dejarse a la decisión directa de un órgano administrativo como el Catastro.
Asimismo, critica que el cálculo del valor de referencia no tenga en cuenta numerosos factores relevantes del inmueble, como la altura de la vivienda, su distribución o la orientación. Tampoco contempla circunstancias que pueden reducir su valor real o limitar su uso, por ejemplo si el inmueble está protegido como bien histórico, tiene un arrendatario con contrato de larga duración o sufre molestias por actividades cercanas como locales de ocio nocturno.