(El País, 24-11-2025) | Mercantil, civil y administrativo
El auge del mercado inmobiliario, con un volumen de compraventas en máximos y unos precios desorbitados, está alimentando prácticas especulativas que se sitúan en la frontera de la legalidad. Una de las estrategias que está ganando terreno entre pequeños inversores consiste en adquirir varias viviendas casi al mismo tiempo -con apenas horas o días de diferencia- para obtener una hipoteca por cada una y así comprar múltiples inmuebles aportando la mínima cantidad de capital propio. Al solicitar los préstamos en bancos distintos y formalizar las escrituras ante notarios diferentes, las entidades no detectan el incremento de endeudamiento del cliente, ya que la CIRBE -la base de datos del Banco de España- tarda alrededor de un mes en actualizarse.
En YouTube abundan los vídeos donde inversores cuentan cómo han llevado a cabo este tipo de operaciones, así como los intermediarios hipotecarios que se ofrecen para coordinar todo el entramado necesario para lograr varias hipotecas y firmar las escrituras de dos, tres o incluso cuatro pisos en un corto periodo de tiempo.
En la práctica, este método permite que un pequeño inversor obtenga tres hipotecas del 80% para tres viviendas de 100.000 euros -las de menor precio suelen ser las más rentables- aportando únicamente 60.000 euros, más otros cerca de 30.000 en impuestos. En total, con unos 90.000 euros podría hacerse con tres inmuebles de una sola vez. Este alto apalancamiento les facilita ampliar su patrimonio mucho más rápido y, en un mercado de alquiler muy tensionado, suelen cubrir con facilidad las cuotas hipotecarias gracias a los ingresos de los arrendatarios.
Antonio Domenech, asesor hipotecario, es uno de los divulgadores que promociona este tipo de operaciones en su canal de YouTube. En un vídeo titulado Cómo firmar dos hipotecas a la vez, con 2.400 visualizaciones, asegura haberlo hecho personalmente. "Muchos me preguntáis: 'Antonio, ¿es posible firmar dos hipotecas simultáneamente?' La respuesta es un sí rotundo. Yo lo he hecho y muchos clientes vienen a mí para hacerlo, incluso consiguiendo hipotecas del 100%", afirma.
Después detalla el proceso, que implica sincronizar la aprobación de los préstamos, las tasaciones y, sobre todo, la firma de las escrituras. "Hay que pedir fecha en una notaría para firmar la primera hipoteca y otra distinta para la segunda. Todo consiste en coordinarse. Me he especializado en esto. [...] Si firmáis el 15 de enero, esa hipoteca no aparecerá en la CIRBE hasta el 21 de febrero. Tenemos un mes o mes y medio para maniobrar", explica.
Sin embargo, cualquier contratiempo -como un retraso en la tramitación de uno de los préstamos o que el vendedor necesite más tiempo- puede frustrar toda la operación y hacer perder cantidades importantes de dinero. Si el comprador no logra acceder a toda la financiación prevista, puede perder las arras entregadas por una o varias viviendas, que suelen representar entre el 5% y el 10% del precio. Algunos brokers hipotecarios se aprovechan del estrés que genera gestionar varios préstamos a la vez y ofrecen encargarse del proceso a cambio de comisiones que pueden superar los 4.000 euros.
El riesgo existe tanto para los bancos como para los clientes que recurren a estas artimañas. Una entidad podría descubrir la operación y negar el préstamo. Además, un endeudamiento excesivo puede llevar al comprador a no poder afrontar las cuotas si un inquilino deja de pagar o si surgen gastos inesperados, como derramas elevadas.
Otra fórmula, menos compleja pero igualmente orientada a sortear los criterios de solvencia, es pedir un préstamo personal al mismo tiempo que la hipoteca. La lógica es la misma: ambas operaciones deben cerrarse casi simultáneamente para que no aparezcan en la CIRBE. Aunque es un procedimiento más sencillo, tiene un inconveniente notable: los préstamos personales suelen tener intereses mucho más altos, por lo que resulta una opción menos rentable para los inversores.