(El Economista, 15-05-2025) | Fiscal
La Dirección General de Tributos (DGT), organismo dependiente del Ministerio de Hacienda, ha aclarado que las personas que heredan un inmueble deben liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones tomando como base el valor de referencia establecido por la Dirección General del Catastro, y no sobre un valor inferior declarado por los herederos ni sobre el valor de mercado, aunque este último sea más elevado.
Del mismo modo, la DGT señala que si los contribuyentes calcularon el impuesto en función de un valor declarado en la aceptación de la herencia inferior al valor de referencia catastral, están obligados a presentar una declaración complementaria ante la Agencia Tributaria para corregir esa autoliquidación inicial. Desde el 1 de enero de 2022, Hacienda utiliza ese valor de referencia catastral tanto para determinar la base imponible del impuesto de Transmisiones Patrimoniales (en compras de viviendas de segunda mano) como para el de Sucesiones y Donaciones.
Este valor de referencia lo calcula el Catastro a partir del precio medio de venta de los inmuebles en cada zona, según los datos obtenidos de escrituras y documentos oficiales tramitados por notarios y otros funcionarios públicos. Aunque se aproxima al valor de mercado, por ley no puede superarlo. Se diferencia del valor catastral, que se determina según características físicas del inmueble como superficie, uso o antigüedad, y que suele ser más bajo. Antes de esta normativa, se utilizaba el llamado valor real, más próximo al valor catastral, para calcular estos impuestos.
A pesar de su aplicación reciente, el uso del valor de referencia todavía genera dudas y conflictos jurídicos, que tanto tribunales como administraciones están resolviendo de forma progresiva. En una consulta vinculante del 20 de marzo, Tributos respondió a una contribuyente que había heredado un inmueble con un valor declarado de 104.000 euros, pero cuyo valor de referencia era de 116.000 euros y su valor de mercado alcanzaba los 210.000 euros. La consulta pretendía aclarar cuál de estos valores debía utilizarse para calcular el impuesto.
La DGT recordó que, conforme al artículo 9 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, la base imponible de un inmueble heredado será el valor de referencia, salvo que los herederos declaren un importe mayor, en cuyo caso se tomará ese valor superior. Si no existe valor de referencia para el inmueble, se aplicará el mayor entre el valor de mercado o el declarado por los contribuyentes.
En este caso, Tributos resolvió que la contribuyente debía tributar por los 116.000 euros del valor de referencia, no por los 104.000 euros que había declarado, ni por los 210.000 euros de valor de mercado, ya que este último solo se utilizaría si no existiese valor de referencia. Finalmente, recuerda que Hacienda puede revisar el valor declarado si este no coincide con el valor de referencia o si es mayor, por lo que la contribuyente deberá presentar una autoliquidación complementaria para corregir la declaración inicial.