(El País, 19-05-2025) | Mercantil, civil y administrativo
Las ventas de viviendas siguen creciendo con fuerza, lo que representa un contexto favorable para las promotoras inmobiliarias, aunque para muchos compradores el panorama se asemeja más a una carrera llena de obstáculos. Según los datos publicados este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), entre enero y marzo de 2025 se registraron 183.140 operaciones de compraventa, lo que convierte este inicio de año en el más activo desde 2007. Solo en ese año previo al estallido de la burbuja inmobiliaria se superó esa cifra, con 230.023 transacciones. El dato actual, un 17% superior al del mismo periodo del año anterior, refleja una vitalidad del mercado pocas veces vista en los últimos 20 años, reabriendo el debate sobre si este nuevo auge inmobiliario es sostenible.
Este incremento en las compraventas se debe, principalmente, a dos factores: un entorno financiero más favorable y el fenómeno conocido como "efecto prisa". Por un lado, el cambio de rumbo en la política monetaria, que ha provocado una bajada de los tipos de interés, ha mejorado las condiciones de las hipotecas ofrecidas por los bancos. Esto ha sido interpretado por muchas familias como una oportunidad que no deben dejar pasar, explica José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra. Además, la escasa oferta de vivienda, que también está tensionando el mercado del alquiler, empuja a muchos a lanzarse a la compra por temor a que los precios sigan subiendo.
"Los precios aumentan con rapidez y el mercado está muy ajustado", resume Montalvo. "Eso hace que muchas personas se decidan a comprar ahora, ante el temor de que si esperan unos meses, ya no podrán permitírselo".
María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, sostiene que si el ritmo de más de 60.000 compraventas mensuales se mantiene, podríamos estar ante el mejor año desde 2007. Según explica, hay un repunte de la demanda tras años de contención y una mayor confianza de los hogares. Según sus estudios, uno de cada cinco ciudadanos que abandonó el mercado debido al encarecimiento del crédito en 2022 ha vuelto a considerar la compra, y un 7% ya ha cerrado la operación. Además, la pandemia cambió las preferencias residenciales, lo que ha generado una racha de cuatro años de intensa actividad. "No se venden más viviendas nuevas porque no hay más disponibles", afirma.
La concentración de operaciones en los primeros meses del año también puede explicarse por factores puntuales, como que la Semana Santa haya caído en abril. Sin embargo, más allá del calendario, los datos sugieren que se está afianzando una nueva fase de expansión del mercado, que no se limita exclusivamente a la vivienda usada, aunque esta sigue siendo la más demandada. Entre enero y marzo se vendieron 140.481 viviendas de segunda mano (el 77% del total), frente a 42.659 viviendas nuevas (el 23%).
La baja proporción de obra nueva en las ventas totales se debe, en gran medida, a la limitada disponibilidad. Aunque la construcción sigue lejos de los niveles alcanzados durante la burbuja, ha comenzado a incrementarse. El año pasado se concedieron más de 127.000 visados para nuevas obras, una cifra que no se alcanzaba desde 2008. En este sentido, García Montalvo señala que hay "una mayor regularidad en la llegada de nueva oferta, que además se absorbe rápidamente".
Sin embargo, un volumen elevado de operaciones no implica necesariamente una buena noticia para todos. Sergio Nasarre, catedrático de Derecho y exdirector de la Cátedra Unesco de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili, advierte que este dinamismo puede estar ocultando realidades menos favorables. "Que se vendan más viviendas no garantiza que se estén cubriendo las necesidades reales. No sabemos quién compra ni con qué objetivo", apunta.
Uno de los aspectos que más le preocupan es el incremento de compras por parte de empresas y la concentración de la oferta en manos de personas con rentas altas y en zonas urbanas concretas. De hecho, según el INE, el 63% de las compraventas se concentra en Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid.
Aunque casi el 90% de las viviendas vendidas han sido adquiridas por personas físicas, el peso de las empresas ha aumentado notablemente desde 2007, representando el 12,4% de las operaciones del primer trimestre. Se trata de un perfil vinculado principalmente a la inversión, ya sea para alquilar, explotar turísticamente o simplemente especular. Nasarre considera que, cruzando datos con otras fuentes, este porcentaje podría ser aún mayor. Además, la estadística no detalla si las viviendas se destinan a residencia habitual, ni desglosa cuántas son primeras residencias ni el perfil del comprador. "Los jóvenes y los migrantes, los más afectados por la crisis habitacional, siguen teniendo grandes dificultades para acceder a la propiedad", alerta.
Matos también reconoce que el perfil del comprador se ha homogeneizado: principalmente hombres, mayores de 40 años, con ingresos superiores a 2.500 euros al mes y experiencia previa en el mercado inmobiliario. Solo uno de cada cinco compradores pertenece a las clases sociales con menos recursos, lo que pone de relieve que el acceso a la vivienda sigue siendo muy limitado para quienes no cuentan con una situación económica sólida o apoyo familiar.