(Expansión, 23-10-2025) | Mercantil, civil y administrativo
La crisis de la vivienda, que ha llevado al Consejo Europeo a elaborar por primera vez un informe sobre la evolución de los precios, reviste una especial gravedad en España. En el país, el constante aumento de la demanda y la disminución progresiva de la oferta -debido tanto a la escasez de nueva construcción como a políticas que han retirado miles de inmuebles del mercado- han generado una "tormenta perfecta" que explica la fuerte escalada de precios de los últimos años.
España se ha convertido en la gran economía de la Unión Europea con el mayor incremento en los precios de la vivienda, un 12,8% interanual, según los datos más recientes de Eurostat correspondientes al segundo trimestre del año. Solo cuatro países miembros, de menor tamaño y peso económico, presentan subidas mayores, lo que refleja la difícil situación del mercado inmobiliario español. No es casual que la vivienda se haya posicionado como la principal preocupación de los ciudadanos, cuando hace apenas cuatro años ocupaba el puesto treinta y uno en el barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS).
Los países que superan a España en el encarecimiento de la vivienda son Portugal (17,2%), Bulgaria (15,5%), Hungría (15,1%) y Croacia (13,2%) en el segundo trimestre del año.
De acuerdo con Eurostat, el precio de compra de una vivienda en España aumenta a un ritmo más del doble que la media de los Veintisiete (5,4%) y se sitúa muy por encima de otras grandes economías del euro como los Países Bajos (9,5%), Italia (3,9%), Alemania (3,2%) o Francia (0,5%). Incluso supera a países como Eslovaquia (11,3%), República Checa (10,5%) o Lituania (8,8%), donde los incrementos rondan el 10%.
El informe del servicio estadístico de la UE revela además un dato significativo: mientras el ritmo de crecimiento en el conjunto europeo se mantiene estable en un 5,4% interanual, en España se aceleró 1,9 puntos más respecto al trimestre anterior. Este hecho pone de manifiesto que las políticas del Gobierno en materia de vivienda no solo no están conteniendo la subida de precios, sino que podrían estar intensificando el problema, que ya ha generado preocupación en las instituciones europeas. Cabe recordar que la vivienda en España superó el crecimiento de dos dígitos por primera vez desde 2017 en el último trimestre del pasado año.
La magnitud de la crisis se aprecia también en los datos del Banco Central Europeo (BCE): su último informe sobre la valoración de propiedades residenciales en la eurozona, correspondiente al primer trimestre, indica que el mercado español presenta una sobrevaloración del 26%, muy por encima del 1% de Alemania y de las infravaloraciones registradas en Francia (-4%) e Italia (-1%).
Aunque algunos analistas han alertado sobre la posibilidad de una nueva burbuja inmobiliaria similar a la de 2007, los expertos coinciden en que la situación actual es muy diferente. El alza de precios se debe, sobre todo, al creciente desequilibrio entre una oferta insuficiente y una demanda al alza, impulsada por la inmigración y la reducción del tamaño medio de los hogares.
El Banco de España actualizó recientemente la estimación del déficit de vivienda, situándolo en 700.000 unidades -otras fuentes lo elevan hasta 860.000-, una cifra 100.000 superior a la calculada un año antes. El gobernador José Luis Escrivá advirtió que este déficit "podría agravarse si la oferta no crece a un ritmo mayor", algo que por ahora parece poco probable.
A modo de ejemplo, aunque en julio se registró un récord histórico de compraventas, las operaciones sobre obra nueva representaron solo la mitad de las de 2007, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Esto indica que son las viviendas de segunda mano las que están sosteniendo el mercado ante la falta de nuevas promociones, y que el leve aumento de la construcción -unas 2.500 viviendas más al mes- resulta insuficiente para absorber la creciente demanda.