(El País, 14-09-2026) | Mercantil, civil y administrativo
Comprar una vivienda en España requiere actualmente un esfuerzo económico mucho mayor que hace cuatro décadas y también superior al que soportan los hogares de la mayoría de los países de la zona euro. Los últimos datos del Banco de España, elaborados a partir de indicadores de la OCDE, muestran que España presenta una de las situaciones más tensionadas del entorno europeo. Desde 1980, la proporción de ingresos que un hogar debe dedicar a la adquisición de una vivienda se ha incrementado un 88,6%, hasta situarse actualmente en torno al 40% de la renta bruta. En el conjunto de los países del euro, el aumento medio ha sido del 10%.
Esta evolución responde a una combinación de factores entre los que destacan la insuficiente oferta de vivienda frente al crecimiento de la demanda, las rigideces del mercado del suelo, los cambios demográficos y un escenario financiero que durante años permitió asumir el encarecimiento de los inmuebles, pero que ya no ofrece el mismo margen. La presión residencial se refleja en distintos indicadores. En 2025, el 11% de las nuevas hipotecas concedidas superó el umbral del 35% de ingresos destinado al pago de la vivienda, considerado como nivel de riesgo. En el alquiler, la situación es todavía más exigente: el 32,5% de los inquilinos supera ese límite. Además, para los hogares que todavía no son propietarios, comprar una vivienda representa de media el equivalente a casi siete años de renta neta familiar, una cifra que llega a diez años en ciudades como Madrid y Málaga.
La comparación con otras grandes economías europeas permite dimensionar el problema. Mientras en España el esfuerzo necesario para acceder a una vivienda ha aumentado de forma prácticamente continua desde los años noventa, en países como Alemania e Italia la situación ha evolucionado en sentido contrario. En estos mercados, los ingresos han crecido a mayor velocidad que los precios inmobiliarios, de modo que el porcentaje de renta necesario para adquirir una vivienda es actualmente entre un 20% y un 40% inferior al de 1980. Esto no significa que la vivienda haya dejado de encarecerse en Europa. La presión es generalizada y, solo en 2025, los precios reales de los inmuebles aumentaron un 3% en el conjunto de la Unión Europea, según el Banco de España.
José García Montalvo, catedrático de la Universidad Pompeu Fabra, considera que parte de la diferencia que refleja la serie histórica está relacionada con el proceso de transformación económica experimentado por España. La entrada en la Unión Europea en 1986 coincidió con una etapa de fuerte crecimiento y convergencia con las economías más desarrolladas. En ese proceso, el coste de la vivienda pasó de representar aproximadamente tres años de ingresos familiares a situarse en el entorno de siete u ocho años. El precio de los inmuebles avanzó, por tanto, mucho más rápidamente que los salarios hasta alcanzar niveles similares a los de otros países europeos, donde ese ajuste se había producido con anterioridad.
Durante ese periodo, además, las familias españolas contaron con un factor que permitió amortiguar el impacto del encarecimiento inmobiliario: la fuerte reducción de los tipos de interés. Montalvo estima que aproximadamente tres cuartas partes de la diferencia en el esfuerzo de acceso respecto a la zona euro se explican por la caída de los tipos y por el progresivo alargamiento de los plazos hipotecarios, que beneficiaron especialmente a España. Sin embargo, considera que aquel proceso no puede repetirse. La evolución desde tipos cercanos al 18% en 1980 hasta niveles próximos al 2,8% actuales constituye un fenómeno excepcional. El descenso del coste de financiación y la posibilidad de devolver las hipotecas durante más años permitieron que las cuotas mensuales aumentaran menos que los precios de las viviendas, generando un margen que ahora prácticamente ha desaparecido.
A las condiciones financieras se añade el problema estructural de la oferta. Salvador Marín, director del Servicio de Estudios del Consejo General de Economistas, considera que España arrastra una importante descompensación desde la crisis financiera. El estallido de la burbuja inmobiliaria provocó la destrucción de alrededor de 1,2 millones de empleos relacionados con la construcción y la promoción y el sector no ha recuperado la capacidad de generación de vivienda que tenía antes de 2008. A esta menor capacidad productiva se suma la transformación demográfica. El tamaño medio de los hogares españoles ha pasado de 3,59 personas en 1981 a 2,5 en 2023, lo que implica que se necesitan más viviendas incluso aunque la población no aumente al mismo ritmo. Marín señala además que la inversión residencial, situada en el 5,7% del PIB, continúa por debajo del nivel que sería necesario para equilibrar el mercado.
Las dificultades para poner suelo edificable a disposición del mercado también contribuyen al encarecimiento. Ignacio Ezquiaga, doctor en Economía y colaborador de Funcas, atribuye una parte importante del problema a la regulación urbanística y a la lentitud de los procedimientos administrativos. Dos parcelas físicamente similares pueden presentar diferencias de precio muy importantes dependiendo de su clasificación urbanística, con variaciones que pueden alcanzar entre el 30% y el 40%. Tras el boom inmobiliario de 2007, además, la propiedad del suelo finalista quedó concentrada en un número reducido de manos, lo que limita la capacidad de respuesta de la oferta y hace que los procesos de transformación urbanística puedan prolongarse durante años. El resultado es un mercado incapaz de incorporar nuevas viviendas con la rapidez que requiere la demanda.
Existe además otro obstáculo relacionado con la oposición de parte de los residentes a nuevas promociones en su entorno. Montalvo considera que este fenómeno, habitual en las sociedades desarrolladas, limita la capacidad de aumentar la construcción y sitúa a España entre los países con menor elasticidad de la oferta de vivienda, solo por detrás del Reino Unido. El problema se hace especialmente visible en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde se concentra una parte importante de la creación de empleo y de la llegada de población y empresas, pero donde también existen mayores dificultades para ampliar el parque residencial.
La combinación de una demanda creciente y una oferta rígida termina trasladándose a los precios y ampliando las dificultades de acceso. En las principales áreas económicas, el encarecimiento de la vivienda obliga cada vez a más trabajadores a buscar residencia en municipios más alejados de sus centros de empleo. La crisis de acceso a la vivienda se convierte así no solo en un problema inmobiliario, sino también en un factor que condiciona la movilidad laboral, la distribución de la población y la capacidad de las grandes ciudades para seguir absorbiendo actividad económica.