(El Confidencial, 25-03-2026) | Mercantil, civil y administrativo
El Tribunal Supremo ha dictado una resolución relevante para el sector financiero al reforzar la seguridad en la compraventa de carteras de créditos dudosos con garantía hipotecaria. En concreto, el alto tribunal ha rechazado que el deudor pueda ejercer el derecho de tanteo cuando su préstamo es transmitido dentro de este tipo de operaciones, corrigiendo así el criterio mantenido previamente por la Audiencia Provincial de Barcelona.
Según la sentencia, se establece doctrina que aporta mayor certidumbre a bancos y fondos especializados en la adquisición de activos deteriorados. Aunque el ordenamiento jurídico español reconoce, por tradición, la posibilidad de que el deudor iguale la oferta en créditos litigiosos para evitar prácticas especulativas, el Supremo entiende que este principio no es aplicable cuando se trata de carteras de préstamos impagados.
El tribunal ya había fijado posición respecto a créditos sin garantía hipotecaria, pero quedaba por aclarar su aplicación a los hipotecarios. Hasta ahora, algunos deudores -especialmente empresas con inmuebles como garantía- recurrían a iniciar litigios sobre sus préstamos (por cuestiones como cláusulas abusivas o falta de transparencia) para convertirlos en créditos litigiosos. De este modo, intentaban acogerse al derecho de tanteo y recomprar la deuda al mismo precio reducido al que la adquirían los fondos, que suele implicar descuentos superiores al 50%, logrando así cancelar gran parte de la deuda y conservar el activo.
Este tipo de prácticas generaba dudas en el mercado sobre la estabilidad de estas operaciones. El caso analizado enfrentaba a un fondo que había comprado una cartera de créditos a un banco con una empresa que reclamaba ese derecho. Tanto un juzgado de primera instancia como la audiencia provincial dieron inicialmente la razón a la compañía, pero el Supremo ha revocado esas decisiones.
En su razonamiento, el alto tribunal considera que la transmisión se realiza como un conjunto unitario de activos y no como operaciones individuales separadas. Aunque los créditos estén identificados dentro de la cartera, forman parte de un único objeto de compraventa.
Además, subraya que estos préstamos no tienen un precio individual autónomo, ya que el valor corresponde al conjunto de la cartera. También recuerda que este tipo de ventas responde a la necesidad de las entidades financieras de sanear sus balances, mejorar su liquidez y reducir costes asociados a activos problemáticos, objetivos que difieren de la finalidad protectora que inspira el derecho de tanteo en créditos litigiosos.
La sentencia ha sido impulsada por un recurso presentado por el abogado Juan Verdugo, actualmente responsable del área de reestructuraciones en la DLA Piper. Según explica, el fallo supone un paso decisivo al cerrar el debate sobre la aplicación del retracto en este ámbito, incluso en los casos en los que los contratos incluyan precios individualizados para los créditos hipotecarios.
El Supremo insiste en que la finalidad de esta figura jurídica no puede prevalecer en operaciones de venta de carteras de deuda, ya que ello pondría en riesgo el objetivo económico de permitir a las entidades desprenderse de créditos fallidos. Asimismo, destaca la importancia de interpretar de forma conjunta la normativa vigente, dado que existen leyes que obligan a detallar el precio de los créditos hipotecarios en estas transacciones, lo que no debería convertirse en un perjuicio para quienes cumplen con esa exigencia legal.