(El Economista, 30-12-2025) | Fiscal
El Tribunal Supremo (TS) ha introducido una interpretación más favorable para los particulares que venden una vivienda tras haberla tenido en alquiler durante varios años. En una sentencia dictada el 20 de noviembre, el alto tribunal avala que los contribuyentes puedan aplicar una amortización inferior por el desgaste del inmueble, lo que reduce la ganancia patrimonial obtenida en la venta y, en consecuencia, la cantidad a pagar en el IRPF.
La normativa del impuesto sobre la renta permite que quienes arriendan una vivienda deduzcan anualmente hasta un 3% del valor de adquisición del inmueble como compensación por su depreciación derivada del uso. Además, la ley establece que, cuando ese inmueble se transmite, debe tenerse en cuenta una "amortización mínima" al calcular el valor de compra, aunque no concreta con precisión cómo determinarla.
Este punto resulta clave porque, al vender una vivienda, el contribuyente tributa por la ganancia patrimonial, que se calcula como la diferencia entre el precio de adquisición y el de transmisión. Cuanto mayor sea la amortización aplicada sobre el valor inicial de compra, menor será dicho valor y mayor la ganancia sujeta a gravamen.
En el caso analizado por el Supremo, la propietaria adquirió la vivienda por 222.023 euros y, tras casi 16 años alquilada, aplicó una amortización de 51.341 euros, lo que situó el valor de adquisición en 170.600 euros. Al vender el inmueble por 236.400 euros, declaró una ganancia patrimonial de unos 65.800 euros. Sin embargo, la Agencia Tributaria consideró incorrecto ese cálculo y elevó la amortización a 103.600 euros, lo que redujo el valor de compra a 125.600 euros y aumentó la ganancia gravable hasta los 110.800 euros.
Para justificar su cálculo, la contribuyente recurrió a la Orden de 1998, que contiene tablas de amortización aplicables a inmuebles alquilados afectos a actividades empresariales o profesionales. Hacienda rechazó este criterio al entender que la propietaria no desarrollaba una actividad económica y que, por tanto, debía aplicar obligatoriamente la amortización del 3% anual sobre el valor de adquisición, lo que explicaba la cifra más elevada.
El Tribunal Supremo, no obstante, descarta la postura de la Administración. En su resolución señala que tanto la ley como el reglamento del IRPF reconocen la existencia de una amortización mínima para el cálculo de las ganancias patrimoniales, pero no ofrecen pautas concretas para determinarla. Ante esa falta de desarrollo normativo, el contribuyente puede acudir a la Orden de 1998 como referencia, incluso aunque no ejerza una actividad empresarial o profesional, y aplicar así una amortización inferior al 3%.
Según el fallo, la interpretación de Hacienda impide injustificadamente el uso de una amortización mínima que la normativa sí contempla, aunque de forma incompleta. En consecuencia, el Supremo abre la puerta a que los particulares utilicen esas tablas para reducir la amortización computable y, con ello, la tributación derivada de la venta del inmueble.
De este modo, la sentencia reconoce el derecho de los contribuyentes a aplicar una deducción mínima por amortización más ajustada, lo que puede traducirse en una menor carga fiscal cuando se transmite una vivienda que ha estado alquilada durante años.