(El Economista, 13-02-2026) | Mercantil, civil y administrativo
El Tribunal Supremo (TS) ha consolidado la protección de los arrendatarios al reafirmar su derecho a adquirir la vivienda en la que residen cuando esta es vendida a un fondo de inversión. La Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que, si el propietario de un inmueble alquilado decide venderlo, el nuevo comprador debe informar al inquilino de la operación y de sus condiciones -incluido el precio- para que este pueda ejercer su derecho de retracto. Esto le permite comprar la vivienda en las mismas condiciones en un plazo de 30 días.
Según explica Vicente José Santamaría Baeza, director de Santamaría Baeza Abogados, hasta ahora existían dudas sobre si bastaba con inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad para entender que el arrendatario tenía conocimiento suficiente del cambio de titularidad y que, por tanto, comenzaba a contar el plazo para ejercer el retracto. La reciente sentencia aclara esta cuestión y adopta un criterio más garantista, al exigir que el inquilino tenga constancia plena y detallada de la venta antes de que empiece a computarse ese plazo.
En su resolución de 19 de enero, el alto tribunal subraya que la publicidad registral no sustituye la obligación legal de notificar al arrendatario. Solo cuando quede acreditado que este ha tenido conocimiento completo y exacto de la transmisión podrá iniciarse el cómputo del plazo de caducidad. El caso analizado enfrentaba a un inquilino con un fondo que, en 2016, adquirió a una entidad bancaria un lote de 19 viviendas. La empresa no comunicó la compra al arrendatario y defendió ante el Supremo que la operación figuraba inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo que el afectado podía haber conocido sus términos.
La sentencia rechaza este argumento y precisa que la ley no impone al inquilino la carga de acudir al registro para informarse, sino que corresponde al comprador comunicar expresamente la adquisición y sus condiciones. Solo a partir de esa notificación empieza a correr el plazo de 30 días para decidir si ejerce su derecho. De lo contrario -señala el fallo- se permitiría que quien incumple su obligación legal obtuviera un beneficio jurídico de ese incumplimiento.
Santamaría Baeza destaca que la decisión tiene especial relevancia en operaciones entre servicers de bancos y fondos de inversión en las que se transmiten carteras de activos, como edificios completos o conjuntos de inmuebles. En estos supuestos conviven viviendas vacías, ocupadas y alquiladas, y la sentencia facilita que los inquilinos puedan ejercer su derecho de retracto dentro del plazo legal.
Además, apunta que aunque la venta se formalice en bloque, la escritura debe detallar cada finca y asignarle un precio individual por exigencias fiscales y registrales. Esto puede permitir que el arrendatario compre su vivienda tomando como referencia ese importe específico, que en ocasiones resulta inferior al valor de mercado al formar parte de una operación global.
En el litigio concreto, la compañía sostuvo que cuando se vende la totalidad de un edificio la ley no reconoce a los inquilinos el derecho de retracto. Sin embargo, el abogado subraya que la doctrina fijada por el Supremo no se limita a ventas aisladas de viviendas, sino que también puede aplicarse a transmisiones de edificios completos siempre que existan arrendatarios y se individualicen los inmuebles y sus precios.
Con esta interpretación, se refuerza la efectividad del derecho de adquisición preferente de los inquilinos y aumenta la incertidumbre sobre la rentabilidad prevista en determinadas operaciones inmobiliarias. En todo caso, este derecho está reconocido por la ley con independencia de que vendedor y comprador sean particulares o sociedades.