(El Economista, 06-05-2024) | Mercantil, civil y administrativo
El Tribunal Supremo ha modificado su criterio respecto a la responsabilidad de las entidades financieras frente a los ciudadanos que realizan pagos anticipados para la compra de viviendas en construcción que nunca llegan a ser entregadas debido a la quiebra del promotor. Anteriormente, el Alto Tribunal consideraba que las entidades solo debían reembolsar a los compradores los pagos realizados cuando el vendedor (como una promotora) abría una cuenta en un banco para recibir los pagos, y la entidad no verificaba que dicha cuenta estuviera garantizada mediante un aval o seguro de caución.
Ahora, el Tribunal Supremo también responsabiliza al banco de devolver el dinero a los compradores si el vendedor tenía un contrato de descuento con la entidad. Estos contratos se celebran para que el vendedor de la vivienda obtenga financiación anticipada del banco, que los compradores van cubriendo con los pagos anticipados. En otras palabras, el vendedor emite letras al comprador para que este las pague en los plazos acordados, mientras que el vendedor cede estas letras al banco a cambio de financiación anticipada.
En varias sentencias emitidas el 12 de abril, el Tribunal Supremo establece que la Ley de 1968 sobre el pago de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas requiere que el promotor abra una cuenta en un banco y que la entidad exija al vendedor la garantía de esta cuenta. El fallo sostiene que el incumplimiento de esta obligación genera responsabilidad para el banco receptor de los anticipos. Además, la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999 amplió el alcance de esta garantía a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario.
El Tribunal Supremo concluye que si el banco debe asegurarse de que los anticipos se ingresen en una cuenta especial garantizada, también debe indagar sobre los créditos que dieron lugar a la emisión de las letras de cambio que descuenta al promotor. Por lo tanto, la responsabilidad de la entidad se extiende a este tipo de contratos con el promotor.
Esta sentencia marca un cambio en la jurisprudencia que eximía a las entidades financieras de devolver el dinero adelantado por los clientes en estos casos. En el caso en cuestión, el Tribunal Supremo ordena al banco en disputa devolver al comprador las cantidades adelantadas para la compra de una vivienda en construcción que nunca se entregó, junto con los intereses correspondientes desde el momento del primer pago.