(Expansión, 08-01-2026) | Mercantil, civil y administrativo
El precio de los préstamos hipotecarios se sitúa en los niveles más bajos desde 2022, mientras que la concesión de crédito mantiene un ritmo muy elevado tras registrar en noviembre el mejor dato desde 2007. A pesar del encarecimiento del euríbor, que en diciembre encadenó su quinta subida mensual consecutiva, las hipotecas están mostrando una notable resistencia. De hecho, el incremento del índice de referencia no ha impedido que el tipo medio de los nuevos préstamos para vivienda descendiera hasta el 2,63% al cierre de noviembre.
El TEDR medio del Banco de España -que excluye costes como seguros asociados y comisiones destinadas a cubrir gastos directos- regresa así a los mínimos del año. Ya en julio se había situado en el 2,63%, nivel que vuelve a alcanzarse en noviembre tras un ligero repunte hasta el 2,68% registrado en agosto. Resulta llamativo que esta bajada del tipo medio, que marca los niveles más reducidos desde octubre de 2022, coincida con un aumento de los precios anunciados en las ofertas hipotecarias publicadas en las páginas web de muchas de las principales entidades financieras del país.
El último ajuste al alza lo ha protagonizado Banco Sabadell, que en la última semana del año incrementó el coste de su hipoteca fija con máxima vinculación del 3,33% al 3,51% TAE, indicador que incluye todos los gastos. Con anterioridad, Bankinter, Coinc, Santander, BBVA y Banca March ya habían endurecido las condiciones de sus préstamos a tipo fijo, que continúan siendo el producto estrella de la banca española.
Según los analistas consultados por EXPANSIÓN, esta divergencia entre los precios oficiales y el tipo medio del Banco de España se explica por los descuentos que las entidades aplican en las negociaciones directas con los clientes, así como por la creciente intermediación de los brókeres hipotecarios, cada vez más relevantes en la formalización de estos créditos.
Además, algunas entidades -como Sabadell- están mejorando paralelamente las condiciones de las hipotecas a tipo variable. Este tipo de préstamos resulta ahora más atractivo para la banca ante un euríbor al alza y la expectativa de tipos más elevados en la zona euro a partir de la segunda mitad de 2026.
Con una demanda de hipotecas muy intensa, las entidades están dispuestas a ajustar precios para captar a clientes con perfiles financieros más sólidos. Para el sector, atraer a estos clientes mediante una hipoteca es estratégico, ya que los largos plazos de amortización -entre 15 y 35 años- facilitan la venta cruzada de otros productos como seguros, fondos de inversión o planes de pensiones, reforzando así la fidelización.
De este modo, aunque algunas hipotecas no resulten especialmente rentables de forma inmediata, sí lo son en el largo plazo. La situación es distinta para los hogares con rentas medias, que cuentan con menor capacidad de negociación y ven reducidas sus opciones para acceder a un préstamo en un contexto de encarecimiento de la vivienda. Aun así, la banca mantiene una oferta hipotecaria muy competitiva que, por ahora, compensa en buena medida el ascenso del euríbor y sostiene un nivel de actividad muy elevado.
Hasta el momento, y pese a que el sector considera lógico que se produzca cierta desaceleración, la concesión de crédito hipotecario continúa a pleno rendimiento. En noviembre, el importe de nuevas hipotecas alcanzó los 6.854 millones de euros, el mejor dato para ese mes desde 2007, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria.
Entre enero y noviembre de 2025, los bancos concedieron préstamos por valor de 74.360 millones de euros, superando ampliamente los 67.951 millones registrados en todo 2024. De mantenerse esta tendencia, el ejercicio podría cerrarse con una cifra cercana a los 81.000 millones de euros, el volumen más elevado desde 2009.