(Expansión, 12-01-2026) | Mercantil, civil y administrativo
Tras un ejercicio de fuerte expansión, los expertos prevén que la dinámica alcista se mantenga, apoyada en el desequilibrio entre oferta y demanda, aunque con un avance más moderado. Si 2025 ha marcado un punto álgido en el mercado residencial, 2026 se perfila como un año de continuidad positiva pero con una clara desaceleración del crecimiento, especialmente en el volumen de compraventas. El principal motivo es el acusado déficit de vivienda existente, que continuará agravándose en los próximos años y presionando al alza los precios.
Sin embargo, este encarecimiento supera la capacidad de los salarios, lo que, en ausencia de un mayor estímulo del Banco Central Europeo mediante bajadas de tipos, desplaza a una parte significativa de la demanda hacia el alquiler. Como consecuencia, tras un ejercicio excepcional, las transacciones tenderán a estabilizarse, mientras que los precios del arrendamiento seguirán aumentando con fuerza, aunque a un ritmo algo inferior al de años anteriores.
Según el consenso de analistas consultados por EXPANSIÓN, que reúne a más de veinte especialistas del sector, el número de compraventas se frenará de forma notable tras varios años de crecimiento intenso. Para 2026 se estima la formalización de unas 741.000 operaciones, apenas un 3,1% más que las 719.000 previstas para 2025. No obstante, se observa un cambio relevante en la distribución geográfica de la demanda: frente a la concentración anterior en grandes núcleos de empleo y zonas turísticas con elevada presencia de compradores extranjeros, ganan protagonismo áreas tradicionalmente rezagadas, como el norte peninsular o el interior del país, impulsadas por jubilados y teletrabajadores que buscan climas más templados, viviendas más amplias y mejores calidades a precios más accesibles.
Pese a esta moderación, los precios continuarán al alza, a pesar de la creciente presión que ejerce el limitado poder adquisitivo, tras un lustro en el que el valor de la vivienda ha crecido tres veces más que los salarios. Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, señala que en 2026 el mercado seguirá tensionado por la regulación, la escasez de oferta y factores emocionales. Aclara que el comportamiento de los precios no depende únicamente de la relación entre oferta y demanda, sino también de expectativas colectivas y emociones como el miedo a quedarse fuera del mercado o el efecto imitación, que aceleran las decisiones de compra incluso cuando algunos indicadores sugieren un posible cambio de ciclo.
Por su parte, la oferta avanza, pero de forma muy lenta, lastrada por la elevada carga normativa, la escasez de suelo finalista, la fragilidad del tejido empresarial, la falta de mano de obra y la incertidumbre regulatoria que frena la inversión, especialmente en proyectos destinados al alquiler. Según Diego Bestard, CEO y fundador de Urbanitae, esta situación provoca que la producción de obra nueva esté muy por debajo de lo necesario, de modo que prácticamente todas las viviendas que salen al mercado encuentran comprador, incluso a precios cada vez más elevados.
Aun así, los esfuerzos del sector promotor no se dirigen a todos los perfiles de demanda. Las nuevas promociones se concentrarán principalmente en dos segmentos: vivienda en propiedad en zonas con demanda contrastada, donde el promotor busca reducir riesgos en un contexto de márgenes más estrechos, y vivienda de alto nivel destinada a segunda residencia, sobre todo en áreas turísticas de costa. Aunque el ritmo de ventas es elevado, aumenta el número de potenciales compradores sin solvencia suficiente, lo que empuja a parte del sector a centrarse en mercados turísticos.
En consecuencia, la oferta seguirá siendo insuficiente para equilibrar un mercado que arrastra un déficit cercano a las 700.000 viviendas. Esto mantendrá el incremento de precios en torno al 7% anual, mientras que el alquiler registrará subidas aún mayores, cercanas al 7,5%, debido al escaso atractivo que tienen para los inversores las promociones de vivienda asequible y las destinadas al arrendamiento. Esta falta de interés reduce la oferta disponible para las rentas medias en las grandes ciudades y obliga a quienes no disponen de ahorro suficiente para la entrada a recurrir al alquiler. En este contexto, como señala Juan Pablo Vera, CEO de Testa Homes, el arrendamiento se consolida como la principal vía de acceso a la vivienda.
Vera apunta además que 2026 marcará un punto de inflexión en el mercado residencial, con el alquiler como uno de los ejes clave para atender la demanda, junto a la profesionalización del sector y la rehabilitación del parque existente. Mientras la profesionalización se perfila como un requisito para garantizar la estabilidad futura, la rehabilitación emerge como la alternativa más eficaz para ampliar la oferta de forma sostenible, dadas las limitaciones de suelo, los plazos de la obra nueva y la falta de incentivos suficientes para el desarrollo del build to rent.