(El País, 10-06-2025) | Mercantil, civil y administrativo
El mercado inmobiliario en España ha arrancado 2025 con un impulso igual o incluso mayor que el que mostraba al cierre del año anterior. El precio de la vivienda libre ha experimentado un crecimiento interanual del 12,2% durante el primer trimestre, el mayor incremento desde comienzos de 2007, en pleno auge de la burbuja inmobiliaria. Así lo recoge el Instituto Nacional de Estadística (INE) en los datos publicados este viernes, confirmando que no se trata de un repunte puntual, sino de una tendencia sostenida que se arrastra desde 2021. De hecho, se acumulan ya 44 trimestres consecutivos de aumentos anuales, lo que equivale a 11 años seguidos de subidas desde que en 2014 el sector comenzara a recuperarse tras la crisis.
El índice de precios de vivienda se situó en 171,296 puntos en el primer trimestre de 2025. Esta referencia toma como base 100 el precio medio de una vivienda en 2015, lo que implica que ahora es un 71% más cara que hace una década. El incremento es todavía más pronunciado en las viviendas de obra nueva, cuyo precio se ha duplicado desde entonces. En el caso de las de segunda mano, el aumento alcanza el 66%, con perspectivas de que continúe creciendo.
El repunte registrado entre enero y marzo representa el segundo mayor de toda la serie histórica del INE, que comenzó en 2007. La tendencia al alza, que ya se había acentuado tras la pandemia, se mantiene firme incluso frente a escenarios adversos como la inflación o la subida de tipos de interés. En lugar de desacelerarse, el mercado se ha fortalecido, con una subida constante de precios desde entonces. "El ritmo de encarecimiento es muy estable. Nosotros venimos registrando subidas de dos dígitos desde hace años. La subida de tipos fue el punto de inflexión que aceleró aún más este proceso, y no parece que vaya a revertirse", señala María Matos, directora de estudios de Fotocasa.
Matos subraya que los datos del INE, aunque suelen ir con cierto retraso respecto a los portales inmobiliarios, reflejan claramente una tendencia de fondo. Uno de los factores que impulsa el alza de precios es la mejora reciente en las condiciones hipotecarias. "Desde principios de año, con las primeras reducciones de tipos, cerca de un 21% de los compradores que habían estado esperando un entorno más favorable han vuelto con fuerza al mercado", indica.
Este repunte de la demanda proviene tanto de compradores habituales como de inversores, compradores internacionales y personas que cambian de vivienda sin necesidad de recurrir a un préstamo. Aunque algunos jóvenes han empezado a acceder al mercado gracias a ayudas públicas, su peso sigue siendo minoritario y no altera las barreras estructurales de acceso a la vivienda.
El principal freno sigue siendo la escasa oferta. La construcción de vivienda nueva sigue estancada en torno a las 100.000 unidades anuales, una cifra muy alejada de la necesaria para equilibrar la demanda. Esta descompensación estructural genera un mercado presionado al alza, donde cualquier elemento favorable, por leve que sea, acelera el encarecimiento de los precios.
La falta de oferta y el fuerte tirón de la demanda explican los incrementos históricos tanto en la vivienda nueva como en la usada. En el primer trimestre, el precio de la obra nueva creció un 12,2% respecto al mismo periodo de 2024, y el de segunda mano un 12,3%, su mayor alza en 18 años. Por regiones, todas las comunidades experimentaron subidas de dos dígitos, destacando Andalucía y Melilla (14%), seguidas por Murcia (13,3%) y Aragón y La Rioja (13,2%).
También a nivel trimestral la tendencia es clara: el precio de la vivienda libre creció un 3,5% entre enero y marzo, superando en 1,7 puntos el trimestre anterior. Esta es la subida más pronunciada desde mediados de 2024. La obra nueva destacó especialmente con un aumento del 5,5%, igualando el dato del primer trimestre de 2024, mientras que la vivienda usada se encareció un 3,2%, el mayor incremento trimestral en un año.
Este panorama obliga a revisar los discursos habituales sobre el acceso a la vivienda. Aunque las condiciones hipotecarias han mejorado respecto a los años anteriores, esto no ha supuesto un alivio real para los compradores, dado que el aumento del precio de la vivienda compensa con creces cualquier ahorro por intereses. "Las hipotecas han bajado algo, sí, pero la vivienda ha subido un 12%. En la práctica, el esfuerzo para comprar sigue igual o incluso es mayor", advierte Matos. Además, el temor a que los precios sigan subiendo alimenta una sensación de urgencia entre los compradores, que temen quedar fuera del mercado en el futuro si no actúan ahora.