(El País, 09-03-2026) | Mercantil, civil y administrativo
Solo durante el periodo de la burbuja inmobiliaria se registraron incrementos del precio de la vivienda tan intensos como los del año pasado. En el tramo final de 2025, el coste de las casas aumentó de media un 12,9%, un porcentaje que únicamente queda por debajo del 13,1% registrado a comienzos de 2007. Sin embargo, mientras que aquel repunte precedió al estallido de la burbuja y fue perdiendo fuerza con el paso de los meses, en 2025 los precios continuaron subiendo de forma constante a lo largo del año. Por este motivo, si se observa el conjunto del ejercicio y no solo el último trimestre, el Instituto Nacional de Estadística (INE) considera que 2025 fue el año con el mayor aumento anual del precio de la vivienda, con una media del 12,7%, por encima de algo menos del 10% registrado en 2007.
Según los datos publicados este viernes por el INE, las viviendas de obra nueva aumentaron su precio un 11,2% en el cuarto trimestre de 2025 en comparación con el mismo periodo del año anterior, mientras que en el total del ejercicio el incremento fue del 11,3%, todavía por debajo del promedio alcanzado en 2007. En cambio, las viviendas de segunda mano subieron un 13,1% al cierre del año y un 12,9% en el conjunto de 2025. Este último dato es histórico, ya que nunca antes las viviendas usadas habían experimentado un encarecimiento de dos dígitos durante todo un año. La escasez de oferta, junto con la limitada construcción de vivienda nueva que empuja a muchos compradores hacia el mercado de segunda mano, explica este nuevo récord en el mercado residencial español y la creciente dificultad para que muchas personas puedan acceder a una vivienda en propiedad.
La tendencia alcista reflejada en la estadística oficial -basada en los datos de viviendas escrituradas del Consejo General del Notariado- comenzó en el cuarto trimestre de 2023, cuando los precios subieron un 4,2%. Desde entonces se han acumulado nueve trimestres consecutivos de incrementos. En apenas dos años, los precios prácticamente se han triplicado. Durante 2025, las subidas trimestrales se mantuvieron siempre entre el 12% y el 13%: el año comenzó con un incremento del 12,2% y terminó alcanzando el valor más alto en el último trimestre. Los datos de comienzos de 2026, que el INE publicará a principios de junio, permitirán comprobar si esta tendencia continúa o si el mercado empieza a moderarse.
Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario Pisos.com, considera que el mercado vive un momento de gran dinamismo. Según explica, el aumento de la demanda, una oferta que no logra crecer al mismo ritmo y un contexto de tipos de interés que empieza a suavizarse están impulsando esta situación. A corto plazo, añade, no parece probable que la tendencia cambie, ya que ninguno de estos factores -demanda, oferta o condiciones financieras- prevé alteraciones significativas en los próximos meses.
En los últimos tres años, entre 2022 y 2025, el índice trimestral de precios de la vivienda solo registró descensos en dos ocasiones: a finales de 2022, cuando cayó un 0,8%, y en el último tramo de 2023, con un descenso del 1,1%. Esto significa que en 14 de los últimos 16 trimestres el precio de la vivienda ha aumentado. No obstante, la tendencia al alza se remonta aún más atrás. Tras el estallido de la burbuja y los años de ajuste del sector, los precios comenzaron a recuperarse en 2015. Ese año el INE estableció el índice base en 100 puntos, mientras que en 2025 se superaron los 186. En otras palabras, el precio de las viviendas ha aumentado más de un 86% en una década.
Aun así, algunos expertos empiezan a detectar señales de agotamiento en el mercado. José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, considera que se está alcanzando un límite. Según sus análisis, los plazos necesarios para cerrar operaciones están aumentando y también lo están haciendo los descuentos en los precios. Además, existe un choque de expectativas entre compradores y vendedores. Mientras algunos propietarios creen que los precios seguirán subiendo incluso hasta un 20% el próximo año -algo que el economista considera poco realista-, muchos compradores optan por esperar porque no pueden asumir los precios actuales. Montalvo prevé que, hasta que se produzca un ajuste natural, el mercado podría experimentar una ralentización tanto en las compraventas como en los precios. El temor de perder una oportunidad de compra ha impulsado las operaciones recientemente, pero cuando ese miedo desaparezca el ritmo podría moderarse.
La falta de crecimiento del parque de viviendas ha provocado que la mayor parte de las compraventas en los últimos años correspondan a inmuebles usados. En 2025, siete de cada diez operaciones fueron de segunda mano. Esta situación ha contribuido a que su precio se dispare hasta niveles inéditos. El incremento del 13,1% registrado en el último trimestre del año pasado es el segundo mayor de toda la serie histórica, solo superado por el 13,4% alcanzado en el trimestre anterior.
Por su parte, las viviendas de obra nueva han experimentado subidas algo más moderadas durante el último año. Aunque en tres de los últimos cuatro trimestres los precios aumentaron entre el 11% y el 12%, la evolución ha sido similar a la de 2024 y, sumando todos los incrementos, todavía queda por debajo de los niveles alcanzados en 2007. Sin embargo, desde 2015 el precio medio de la vivienda nueva se ha más que duplicado.
Ante esta situación, el presidente de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (Fadei), Miguel Ángel Gómez Huecas, reclama medidas urgentes para aumentar la oferta de viviendas. Advierte de que, si las administraciones públicas no actúan, la subida de precios continuará, ya que se prevé que la población siga creciendo con fuerza en los próximos años. Según señala, de mantenerse esta dinámica España podría acercarse progresivamente a un modelo residencial caracterizado por viviendas cada vez más pequeñas y condiciones habitacionales precarias, algo que considera inadmisible para un país desarrollado.
Pese a que las ventas, las hipotecas y los precios siguen aumentando, algunos especialistas creen que el mercado podría estar cerca de alcanzar su techo. Yogi Thadhani, responsable de Finteca en España, considera que la curva de precios empieza a estabilizarse. Aunque se aprecia cierta ralentización en las ventas, asegura que no se trata de una situación preocupante y que se empiezan a observar signos de mayor equilibrio.
En la misma línea, Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, advierte de que la continua modificación de las políticas de vivienda genera incertidumbre entre los propietarios, lo que provoca que muchos prefieran no sacar sus viviendas al mercado. Según explica, si la oferta no aumenta, la presión seguirá siendo elevada y los precios continuarán subiendo.