(El País, 08-09-2025) | Mercantil, civil y administrativo
El precio de la vivienda usada en España ha alcanzado un nuevo máximo histórico y en junio superó el nivel más alto registrado durante la burbuja inmobiliaria. Según los últimos datos publicados este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes al segundo trimestre de 2025, el índice de precios de vivienda -que toma como referencia 100 el valor de los inmuebles en 2015- situó a la vivienda de segunda mano en 173,9 puntos. De esta forma, dejó atrás el récord previo, alcanzado en el tercer trimestre de 2007, cuando el indicador se quedó en 169,2.
Lo que antes se consideraba un tope asociado a los excesos de la burbuja ha quedado obsoleto. Ahora, el mercado de segunda mano se mueve en un terreno inexplorado, que despierta inquietudes y dudas sobre la sostenibilidad de esta escalada de precios. La tendencia ya se venía observando desde hace varios trimestres. El índice que elabora el INE combina la evolución de la vivienda nueva y la usada, ponderando el peso real de cada una en el mercado. Con base 100 en 2015, refleja cómo han cambiado los precios desde entonces.
El índice general ya había superado los niveles de 2007 a principios de 2024, impulsado tanto por la obra nueva como por el encarecimiento progresivo de la segunda mano. Actualmente, se sitúa en 178,1 puntos, lo que significa que adquirir una vivienda cuesta casi un 80% más que hace diez años.
El caso de la vivienda nueva es aún más llamativo: batió sus récords históricos ya en 2020, y en junio de este año alcanzó los 206 puntos. Sin embargo, su peso en el mercado es menor que en la primera década de los 2000. Ante la combinación de una oferta insuficiente y una demanda muy fuerte, la subida de la segunda mano era solo cuestión de tiempo.
"El aumento del precio de la vivienda responde a tres factores principales: una demanda creciente y sostenida, mejores condiciones hipotecarias y una oferta claramente insuficiente", explica María Matos, directora de estudios de Fotocasa, quien advierte que la tendencia alcista continuará en los próximos meses.
Las cifras interanuales confirman la magnitud del fenómeno. Entre abril y junio, el precio de la vivienda usada subió un 12,8%, el mayor incremento en 18 años. Además, acumula subidas ininterrumpidas desde 2023. En el caso de la obra nueva, los precios aumentaron un 12,1%, aunque muestran síntomas de moderación tras tres trimestres consecutivos de crecimiento positivo pero cada vez menor.
El índice general, muy influido por el peso de la vivienda usada, se disparó un 12,7% respecto al segundo trimestre de 2024, el mayor avance desde 2007. En total, ya encadena 45 trimestres seguidos al alza, lo que equivale a más de once años continuados de encarecimientos.
Entre las causas de esta situación destaca la falta estructural de oferta. Según Caixabank Research, entre 2021 y 2024 se acumularon unas 765.000 viviendas menos de las necesarias, lo que explica alrededor del 40% de la subida de precios reciente. Fotocasa añade que España necesitaría unas 240.000 viviendas nuevas cada año para cubrir la creación de hogares, pero el mercado solo aporta alrededor de 100.000. Además, la mayoría de los participantes en el mercado busca comprar (81%) frente al 12% que vende.
La presión aumenta con factores adicionales: el ritmo de construcción sigue siendo insuficiente, la demanda extranjera ya representa un 18% de las operaciones y el crecimiento poblacional marca nuevos máximos. España ha superado los 49 millones de habitantes y las compraventas realizadas por extranjeros ya superan las 130.000 al año.