(Expansión, 14-03-2024) | Mercantil, civil y administrativo
El reciente índice de precios de alquiler presentado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana hace dos semanas y que comenzará a implementarse esta semana, inicialmente solo en 140 municipios catalanes que concentran el 80% de la población regional, ha generado un gran revuelo en el mercado inmobiliario español. Esto se debe a que los precios establecidos por este índice difieren considerablemente de la realidad del mercado de alquiler actual en España. De hecho, a nivel nacional, los precios propuestos por el índice son un 32% más bajos que los de la oferta real de alquiler.
Esta es la conclusión a la que ha llegado el portal inmobiliario Idealista al comparar los anuncios en su plataforma con los precios de alquiler propuestos por el nuevo sistema gubernamental. Para ilustrar esto, tomando el precio medio del alquiler del pasado mes de febrero en España, que fue de 11,6 euros por metro cuadrado, un apartamento de 80 metros cuadrados tendría un precio en el mercado de 928 euros. Sin embargo, el índice propone un precio de 632 euros, lo que representa una diferencia de casi 300 euros. Esta disparidad es tan significativa que para encontrar precios similares en el mercado de alquiler, se tendría que retroceder hasta 2017, en un contexto inmobiliario completamente diferente.
Es importante destacar que la naturaleza del índice puede provocar que la diferencia entre los precios de oferta y los propuestos por el Gobierno sea aún mayor en algunos lugares que en otros. Esto se debe a que, para su elaboración, el Ministerio ha dividido el territorio nacional en miles de secciones censales, utilizando como referencia los precios de alquiler declarados por los contribuyentes. Aunque Navarra y el País Vasco tienen su propio régimen fiscal, la herramienta del Ministerio no proporciona datos para estas regiones, aunque se espera que lo haga pronto. Además de la ubicación, también se deben considerar otros factores como el tipo de propiedad, su tamaño, la presencia de ascensor o su eficiencia energética, entre otros.
En algunos casos específicos, la comparación entre los precios propuestos por el índice y las ofertas de alquiler existentes revela diferencias aún mayores, llegando incluso a superar en un 150% el índice del Gobierno.
También se observan grandes disparidades entre las capitales de provincia. Por ejemplo, en Valencia y Palma la diferencia entre el precio medio de las propiedades y el propuesto por el índice es del 47% y 43% respectivamente. En otras cuatro capitales, la diferencia también supera el 40%: Lugo, Alicante, Cuenca y Málaga. Por otro lado, Melilla, Córdoba, Ciudad Real y Valladolid registran diferencias inferiores al 25%. En Madrid la diferencia es del 26% y en Barcelona, del 36%.
La aplicación del índice plantea dudas sobre su efectividad para reducir los precios del alquiler, ya que solo se aplica en dos casos específicos. En primer lugar, cuando la propiedad en alquiler no haya estado en el mercado en los últimos cinco años. Para aquellas propiedades que sí han estado en el mercado, existe otra limitación: en 2024, el aumento del alquiler respecto al contrato anterior está limitado al 3%, y a partir de 2025, el límite será definido por un nuevo índice elaborado por el INE. La segunda situación se aplica si el propietario de la propiedad es un gran tenedor, definido como aquel que posee cinco o más viviendas en áreas tensas. Sin embargo, el impacto de los grandes tenedores es limitado, ya que solo poseen entre el 5% y el 15% de la oferta de alquiler, dependiendo de la zona.
La definición de una zona como tensa es crucial, ya que el índice solo se aplica en estas áreas. La designación de una zona como tensa depende de las comunidades autónomas, y hasta el momento, solo Cataluña ha realizado esta designación. Sin embargo, regiones con gobiernos que se oponen frontalmente a la política de vivienda del Gobierno central ya han anunciado que no realizarán esta designación. La combinación de estos factores puede socavar la efectividad del índice.
Frente a las dudas sobre los posibles efectos positivos del índice, Idealista argumenta que hay certezas sobre sus consecuencias negativas. La más destacada es la disminución de la oferta: en comparación con los datos de 2017, el número de propiedades disponibles en alquiler en toda España ha disminuido en un 23%, mientras que la demanda sigue aumentando, lo que ejerce presión sobre los precios.