(El País, 08-10-2026) | Mercantil, civil y administrativo
El Gobierno ha publicado este miércoles en el BOE los dos nuevos decretos de vivienda. El más amplio previsiblemente saldrá adelante en la Diputación Permanente del Congreso, mientras que el segundo, que plantea convertir en indefinidos los contratos de alquiler, tiene prácticamente asegurado su rechazo. La publicación se produce pocos días después de que la Cámara Baja rechazara las anteriores normas, muy similares a las actuales, en una votación que terminó precipitando el adelanto de las elecciones generales al 29 de noviembre.
El decreto que plantea establecer contratos de alquiler indefinidos parte con escasas posibilidades de ser aprobado, después de que el PNV haya anunciado que no respaldará la iniciativa. Ante esta situación, el Ejecutivo ha fijado que las modificaciones previstas no entren en vigor inmediatamente tras su publicación en el BOE, sino después de que la Diputación Permanente las examine el próximo 15 de noviembre.
Uno de los principales cambios respecto al decreto anterior afecta a la compensación que deberá abonar el propietario si decide poner fin al contrato. La reforma pretende convertir la continuidad del alquiler en la regla general y establece que los contratos puedan prolongarse sucesivamente por periodos de cinco años, cuando el arrendador sea una persona física, o de siete años si se trata de una empresa. El propietario podrá recuperar la vivienda al término de cada periodo, pero deberá indemnizar al inquilino en determinados supuestos.
El nuevo texto modifica también la forma de calcular esa compensación. En lugar de utilizar como referencia una vivienda de características similares, establece una fórmula concreta que toma como indemnización la cantidad más elevada entre dos opciones. La primera equivale a 12 mensualidades calculadas sobre el valor máximo del rango individualizado que corresponda al inmueble en el sistema estatal de referencia de precios del alquiler. La segunda consiste en una mensualidad por cada año que el arrendatario haya vivido en la vivienda. Cuando el sistema estatal no disponga de un valor individualizado para el inmueble, se utilizará la renta vigente como referencia.
El Gobierno considera que esta modificación permitirá anticipar con mayor precisión el coste que tendrá para el propietario su decisión de no continuar con el alquiler. Según la exposición de motivos, la indemnización pretende compensar los gastos y perjuicios que la finalización del contrato puede ocasionar al inquilino y, al mismo tiempo, proporcionar un marco más objetivo y seguro para ambas partes.
La compensación se integra en un cambio más profundo sobre la duración de los contratos. Una vez transcurridos cinco años de alquiler, o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica, el contrato podrá renovarse por nuevos periodos de la misma duración si ninguna de las partes comunica su intención de finalizarlo. Para impedir la continuidad, el propietario deberá avisar con seis meses de antelación, mientras que el inquilino dispondrá de un plazo de dos meses. De esta manera, el Ejecutivo pretende que la continuidad del arrendamiento sea la situación habitual y que sea el propietario quien deba manifestar expresamente su voluntad de poner fin al contrato.
El Gobierno justifica esta transformación porque considera que el actual modelo de contratos de duración determinada y prórrogas limitadas puede favorecer fuertes incrementos de las rentas cuando llega el momento de renovar. Según el Ejecutivo, al finalizar un contrato el propietario puede volver a ofrecer la vivienda en el mercado y actualizar su precio, trasladando al inquilino las subidas acumuladas. La reforma busca limitar este incentivo y proporcionar una mayor estabilidad residencial a los hogares.
El Ejecutivo sostiene asimismo que una relación contractual más estable puede reducir tanto la movilidad forzada de los inquilinos como los gastos asociados a un cambio de vivienda, entre ellos las mudanzas, las nuevas fianzas o la búsqueda de otro inmueble. Como referencia, la exposición de motivos cita los modelos de Alemania, Francia y Países Bajos, donde tienen mayor presencia los contratos indefinidos o las limitaciones a la capacidad del propietario para ponerles fin. El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, señaló tras el Consejo de Ministros que el Ejecutivo pretende abrir el debate sobre la duración de los contratos de alquiler.
El nuevo sistema no elimina la posibilidad de que el propietario recupere su vivienda. En el caso de una persona física, podrá hacerlo, entre otros supuestos, cuando necesite el inmueble para destinarlo a su residencia habitual o a la de determinados familiares. En estas circunstancias no tendrá que asumir inicialmente la indemnización, aunque el decreto incorpora mecanismos destinados a impedir un uso fraudulento de esta causa. También podrá evitar el pago de la compensación si ofrece al inquilino un nuevo contrato de al menos cinco años, o siete cuando se trate de una persona jurídica, con una renta sometida a los límites establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.