(El Confidencial, 27-03-2024) | Mercantil, civil y administrativo
Los desarrolladores inmobiliarios muestran su aprobación hacia la nueva normativa, que evita que los proyectos se detengan por errores menores en su redacción, aunque el socio del Gobierno del PSOE, Sumar, y Podemos la ven con reservas. La escasez de oferta de vivienda en España es motivo de preocupación, una situación que se ha desarrollado después de años de una promoción inmobiliaria insuficiente para satisfacer la demanda. La paralización de proyectos urbanísticos ha sido un factor crucial en este escenario de baja actividad.
Este contexto ha llevado al Consejo de Ministros a aprobar ayer un texto para modificar la Ley estatal de Suelo y Rehabilitación Urbana, que será discutido próximamente en el Congreso. Aunque este texto presenta algunas modificaciones respecto a la reforma que recibió luz verde por parte del Consejo de Ministros en diciembre de 2022, y que no llegó a ser invalidada debido a las elecciones anticipadas. En resumen, la reforma tiene como objetivo principal proporcionar "seguridad jurídica" y evitar que errores de forma, siempre que sean subsanables, detengan por completo un proyecto urbanístico. Además, se contempla la introducción de un límite temporal para las impugnaciones de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística.
Para dimensionar cómo afecta la redacción actual de la norma al urbanismo, la Asociación de Promotores y Constructores de España, APCEspaña, que ve con buenos ojos la reforma, estima que en cien municipios con cuatro millones de habitantes se han dictado sentencias judiciales que han paralizado proyectos.
El espíritu de la reforma de la normativa es bastante similar al de la propuesta en 2018 por el último gobierno de Mariano Rajoy. Es decir, se centra en evitar que pequeños defectos de forma detengan abruptamente la promoción de viviendas. Un cambio legislativo en un contexto donde "la falta de oferta de vivienda se debe en gran medida a la falta de suelo apto para construir, y esto a menudo se debe a defectos de forma y problemas administrativos, que pueden ser fácilmente subsanables y que, según la legislación actual, obligan a reiniciar el proceso urbanístico, lo que a veces puede llevar años", según Jorge Ginés, director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).
La portavoz del Gobierno, Pilar Alegría, ha pedido un "amplio consenso" para la discusión y votación de esta norma en el Congreso, aunque en este momento los apoyos parlamentarios son inciertos: tanto el socio del PSOE en el Gobierno de coalición, Sumar, como Podemos, han expresado dudas sobre la reforma, al considerar que podría dar lugar a nuevas irregularidades en el urbanismo, en un país que tardó mucho en recuperarse del colapso causado por la burbuja inmobiliaria hace más de quince años. Además, critican que el cambio normativo limite la capacidad de acción ciudadana para denunciar irregularidades urbanísticas. Por lo tanto, el PSOE tendrá que buscar suficientes apoyos parlamentarios, que podría encontrar en la oposición: las similitudes entre la propuesta de reforma actual y la del PP podrían ayudar a acercar posturas, aunque los populares ya han sugerido que no la apoyarán.
La modificación de la ley de suelo en esta dirección debería tener un efecto positivo en el mercado inmobiliario si nos atenemos al principio de la oferta y la demanda, que indica que los precios se disparan cuando hay una gran brecha entre ambas variables, como ocurre actualmente en el mercado de la vivienda. La eliminación de trabas burocráticas aceleraría la promoción de viviendas, aumentando la oferta disponible y reduciendo la presión sobre los precios. Es importante destacar que uno de los principales problemas del mercado inmobiliario actual es su inaccesibilidad para las rentas más bajas. "Los planes urbanísticos son una herramienta esencial para el desarrollo sostenible de pueblos y ciudades, la política de vivienda, la creación de empleo y, en general, la economía nacional", argumentan desde el ministerio correspondiente.
El año pasado se otorgaron 107,934 visados de obra nueva, según datos del Ministerio. Aunque esta cifra mejora la media anual de la década anterior, está muy lejos de la demanda generada por la creación de nuevos hogares por parte de jóvenes y migrantes.
La reforma ha sido bien recibida tanto por los ayuntamientos, responsables del planeamiento y gestión urbanística, como por los promotores inmobiliarios. La Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), en nombre de los primeros, expresó recientemente su respaldo a la reforma. Su vicepresidenta primera y alcaldesa de A Coruña, Inés Rey, aseguró que el cambio en la ley responde a una demanda de muchos ayuntamientos para proporcionar a los planes una mayor seguridad jurídica. Además, garantiza la realización de inversiones que aún están pendientes de llevar a cabo dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia del Gobierno de España.
En cuanto a los promotores, también hay un consenso generalizado en su aprobación. Uno de los voceros que expresa esta opinión es Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de APCEspaña, quien señala que entre las principales modificaciones positivas está la resolución de algunos proyectos de planeamiento urbanístico: "Según la información disponible, este anteproyecto tiene efectos retroactivos parciales, es decir, no para todos los planeamientos que se han declarado nulos, por lo que habría que analizar cada caso individualmente". Además, destaca otro aspecto "no menos importante, que es la limitación de la acción pública, lo que significa que solo los interesados en el proceso de transformación urbanística pueden ejercer acciones legales durante su tramitación".