(El Economista, 28-03-2024) | Mercantil, civil y administrativo
El Ministerio para la Transición Ecológica está avanzando en una nueva modificación del Reglamento General de Costas con el objetivo de mitigar el impacto del avance del mar. Este avance surge como respuesta a la parte del texto que fue invalidada por el Tribunal Supremo el pasado enero debido a un defecto durante su tramitación. Se espera que esta modificación siga la misma dirección que la reforma realizada en 2022, permitiendo al Estado expropiar inmuebles y terrenos en áreas donde el mar está erosionando la costa. Esta medida ha generado controversia entre particulares, empresarios y municipios, aunque el tribunal no se pronunció al respecto.
Ernesto García-Trevijano Garnica, socio director de GTA Villamagna Abogados, explica que si el nivel del mar avanza y afecta a una propiedad, el Estado puede determinar que el terreno donde se encuentra el inmueble pase a ser parte de la zona marítimo-terrestre, convirtiendo la propiedad en dominio público. Aunque el propietario tenga sentencias que lo reconozcan como dueño del inmueble, la autoridad pública prevalece. Una vez se complete la cesión, el Estado podrá decidir sobre el destino del inmueble, incluso demolerlo. El Tribunal Constitucional ya ha dictaminado que esta compensación puede consistir en una concesión.
Sin embargo, García-Trevijano señala que hay casos en los que el avance del mar no es evidente, y aun así se toman medidas contra las propiedades. Los conflictos surgen especialmente en los recursos contra los actos de deslinde, donde se notifica a los afectados que la línea de costa pasa por su propiedad. A pesar de que puedan impugnar esta decisión, si el avance del mar está justificado por razones técnicas, las posibilidades de éxito son limitadas.
Las implicaciones para el propietario de una propiedad expropiada son significativas, ya que pierde el derecho de propiedad y la Administración tiene la autoridad final sobre cualquier cambio en la misma. El propietario deberá solicitar permiso para transferir la concesión (con el Estado teniendo derecho de primera opción), hipotecar la vivienda o realizar reformas, ya que la propiedad ya no le pertenece.
Por otro lado, la nueva modificación del Reglamento también busca unificar criterios sobre actividades cerca de las playas y evitar la acumulación de construcciones. En la actualidad, los municipios establecen sus propias normativas urbanísticas, lo que puede generar disparidades. El objetivo es establecer un conjunto mínimo de normas para mejorar la protección costera y evitar la sobrecarga de personas en estas áreas.
En cuanto a los paseos marítimos y chiringuitos, estarán sujetos a las mismas regulaciones. Si el nivel del mar aumenta, el Estado podrá modificar los límites de la zona marítimo-terrestre y reclamar parte de estos espacios para el dominio público. Respecto a los chiringuitos, las normativas existentes ya han establecido restricciones, como limitar su altura y prohibir sótanos, con el fin de minimizar el impacto ambiental, y no se esperan cambios en este aspecto.