(El País, 13-02-2026) | Fiscal
El Gobierno está analizando un cambio relevante en su política fiscal en materia de vivienda, pasando de un sistema centrado exclusivamente en incentivos a otro que combine estímulos y penalizaciones. Tras varios años apoyándose en rebajas en el IRPF para animar a los propietarios a moderar los alquileres, el Ejecutivo estudia ahora utilizar también este impuesto para desincentivar las subidas de precios. La propuesta se enmarca en un contexto de rentas en máximos históricos y una demanda cada vez más tensionada.
La iniciativa se encuentra aún en una fase preliminar y de estudio técnico interno, pero supone un giro significativo respecto al enfoque mantenido hasta ahora. Según fuentes de los ministerios de Vivienda y Hacienda, la idea consistiría en reducir la actual bonificación general del 50% en el IRPF de la que se benefician los arrendadores particulares -más de dos millones en España, según la Agencia Tributaria- cuando incrementen el precio del alquiler al firmar un nuevo contrato. La medida no afectaría a las actualizaciones anuales ligadas al IPC, que están permitidas por la normativa.
En la actualidad, los propietarios solo tributan por la mitad del rendimiento neto obtenido por el alquiler, es decir, los ingresos menos los gastos deducibles, como el IBI o la comunidad. Ese porcentaje puede incluso aumentar en determinados supuestos para incentivar conductas concretas. La novedad radica en que, además de poder ampliarse, esa reducción también podría disminuir en ciertos casos. El cambio se aprobaría previsiblemente mediante un real decreto ley, lo que exigiría su posterior convalidación en el Congreso, en un escenario parlamentario complejo para el Gobierno.
El objetivo, explican las mismas fuentes, es fomentar a través de la fiscalidad comportamientos que generen un beneficio social y, al mismo tiempo, desincentivar los que se consideren perjudiciales en un mercado tensionado. Así, quienes mantengan o reduzcan el precio del alquiler contarían con mayores ventajas fiscales, mientras que quienes lo incrementen verían recortados esos beneficios en una proporción aún por definir.
Hasta ahora, la estrategia del Ejecutivo se había apoyado en incentivos positivos. La ley por el derecho a la vivienda redujo desde 2024 la bonificación general del 60% al 50%, pero introdujo reducciones superiores -del 60%, 70% e incluso 90%- para propietarios que cumplieran ciertos requisitos, como rehabilitar el inmueble, alquilar a jóvenes o rebajar el precio en más de un 5% en zonas tensionadas. El esquema respondía a una lógica progresiva: cuanto mayor era el esfuerzo del propietario, mayor era la ventaja fiscal.
A comienzos de 2026, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció además su intención de aprobar una reducción del 100% para aquellos propietarios que renovaran contratos sin subir el precio, con independencia de que la vivienda estuviera o no en una zona tensionada. La nueva propuesta va un paso más allá al plantear que el IRPF no solo premie las bajadas o congelaciones, sino que también castigue las subidas en nuevos contratos, sin afectar a las revisiones anuales vinculadas a la inflación.
Desde el punto de vista técnico, el Ejecutivo considera viable aplicar este mecanismo, ya que la Agencia Tributaria dispone de la información que los propietarios declaran cada año y puede comprobar si se han producido aumentos en los ingresos por alquiler respecto a ejercicios anteriores.
El diseño que se debate contempla una escala progresiva que reduciría gradualmente la bonificación general del 50% en función de la magnitud del incremento del precio. No obstante, según las fuentes consultadas, la reducción nunca desaparecería por completo. Con ello se mantendría una diferencia fiscal entre el alquiler de vivienda habitual -con contratos de al menos cinco años- y el arrendamiento de temporada o turístico, que no cuenta con este tipo de beneficios tributarios.