(El País, 28-01-2026) | Mercantil, civil y administrativo
El Banco Central Europeo (BCE) quiere evitar a toda costa que se repitan los desequilibrios que sacudieron al sistema financiero mundial en 2008. Con ese objetivo, el supervisor bancario único de la zona euro prepara una revisión generalizada de los criterios de concesión y de los precios aplicados a las hipotecas en todas las entidades bajo su supervisión. Esta iniciativa llega en pleno endurecimiento de la competencia hipotecaria -ya cuestionada públicamente por algunos altos directivos del sector- y en un contexto de fuerte encarecimiento de la vivienda en países como España, lo que ha complicado especialmente el acceso a la compra para los jóvenes. Los bancos en los que el BCE identifique deficiencias podrían enfrentarse a advertencias, sanciones económicas o incluso a exigencias de capital superiores a las habituales.
El control del crédito concedido hoy para evitar un repunte de la morosidad en el futuro figura entre las prioridades supervisoras fijadas por el BCE para el periodo 2026-2028. En un documento oficial, la institución presidida por Christine Lagarde subraya la necesidad de que las entidades apliquen y mantengan "estándares crediticios robustos y precios ajustados al riesgo". España destaca, además, como uno de los mercados con los tipos hipotecarios más bajos de Europa.
En ese mismo texto, el BCE anuncia la puesta en marcha de una denominada "revisión temática" sobre los estándares de concesión de crédito y sobre las estrategias de las entidades para afrontar posibles pérdidas futuras. Este tipo de revisión implica, fundamentalmente, el análisis de la información disponible y, si fuera necesario, la solicitud de datos adicionales a los bancos. Se trata más de un ejercicio de supervisión basada en datos que de una inspección presencial, con el objetivo de comprobar que las entidades no relajan sus criterios al otorgar nuevos préstamos y que evalúan adecuadamente los riesgos del entorno, especialmente ante un posible deterioro de la coyuntura económica global.
El documento de prioridades supervisoras también contempla examinar con mayor detalle los criterios utilizados para conceder estos préstamos e incluso deja abierta la posibilidad de llevar a cabo inspecciones específicas sobre el riesgo de crédito, centradas en el origen de las hipotecas.
Como resultado de estas actuaciones, el supervisor advierte de que, en aquellos bancos donde se detecten vulnerabilidades, podrá adoptar medidas correctoras o intensificar la supervisión. Entre las herramientas a su disposición se encuentran la imposición de sanciones temporales -hasta que se subsanen las deficiencias- y la consideración de estas debilidades a la hora de fijar los requerimientos mínimos de capital.
Mariano Lasarte, socio responsable del sector financiero de KPMG en España, explica que entre las principales preocupaciones del BCE se sitúan tanto el cumplimiento de los criterios de concesión de nuevo crédito -ante el riesgo de que las operaciones actuales se conviertan en la morosidad del mañana- como la adecuada fijación de precios y costes, clave para la rentabilidad de las entidades. Según apunta, el BCE llevará a cabo una revisión transversal de estos criterios y precios, de la que previsiblemente surgirán buenas prácticas que acabarán influyendo en las guías de la Autoridad Bancaria Europea (EBA) en un horizonte de tres o cuatro años.
Todo ello se produce en un escenario marcado por meses de fuertes subidas en el precio de la vivienda, que ya se sitúa en niveles cercanos a los previos al estallido de la anterior burbuja inmobiliaria, y por una intensa competencia entre los bancos para captar clientes hipotecarios. Las entidades señalan que el desajuste entre la oferta y la demanda de viviendas está impulsando tanto la compra de inmuebles como la solicitud de financiación, lo que presiona a la baja los precios de los préstamos.
Esta dinámica ha sido duramente cuestionada por algunos de los máximos responsables de la banca española. La consejera delegada de Bankinter, Gloria Ortiz, calificó recientemente el mercado hipotecario de "irracional e ilógico" durante la presentación de resultados del banco, y advirtió de que algunas ofertas -especialmente las hipotecas a tipo fijo con intereses muy inferiores al euríbor- pueden convertirse en un problema para las entidades que acumulen grandes carteras a esos niveles. En la misma línea se han pronunciado anteriormente el consejero delegado de Santander, Héctor Grisi, y el de BBVA, Onur Genç.
La preocupación no se limita al ámbito bancario y también ha llegado al Banco de España. Según ha trascendido, la institución dirigida por José Luis Escrivá analiza la posibilidad de aplicar medidas adicionales, conocidas en el sector como borrower-based measures, destinadas a limitar la concesión de hipotecas de mayor riesgo. En concreto, se estudian restricciones relacionadas con la proporción entre el valor del inmueble y el importe del préstamo, la relación entre la deuda y los ingresos del prestatario, el coste financiero del crédito y el plazo de amortización.
Aunque el Banco de España dispone desde 2018 del marco legal necesario para aplicar este tipo de límites, no ha sido hasta ahora cuando ha iniciado su análisis. Se trata de una práctica ampliamente extendida en Europa y que el propio BCE está promoviendo. De hecho, solo España, Alemania e Italia no han activado aún estas medidas. Hasta el momento, el enfoque del supervisor europeo se había centrado más en desincentivar la concesión de hipotecas excesivamente arriesgadas -por ejemplo, penalizando en el capital regulatorio los préstamos que superan el 80% del valor del inmueble- que en imponer restricciones directas. Ahora, el planteamiento podría endurecerse.