(Expansión, 11-12-2025) | Mercantil, civil y administrativo
"La regulación vigente sobre la hipoteca inversa presenta carencias importantes en aspectos clave, como el asesoramiento independiente, tanto en la propia ley que la define como en otras normativas relacionadas", ha señalado el Banco de España a EXPANSIÓN.
El organismo supervisor aclara, sin embargo, que no es su función exigir a las entidades que comercializan este producto ningún requisito específico en relación con la figura del asesor independiente, ya que "se trata de un asunto pendiente de desarrollo normativo". Aunque la ley que introdujo la hipoteca inversa data de 2007, todavía sigue sin aprobarse el reglamento que debe concretar su aplicación.
En una guía publicada en 2017, el Banco de España recordaba que "el asesoramiento independiente deberá realizarse mediante los mecanismos que establezca el Ministerio de Economía y Hacienda, que definirá las condiciones, forma y requisitos para prestar estas funciones". Esta situación no ha cambiado desde entonces.
Debido a que dichos mecanismos aún no han sido definidos, las entidades que han comenzado a ofrecer hipotecas inversas han desarrollado sus propios procedimientos, adaptándolos a la normativa disponible. Según la guía del Banco de España, las entidades que concedan estos préstamos "deberán proporcionar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes, teniendo en cuenta su situación financiera y los riesgos asociados a la contratación del producto".
La hipoteca inversa permite transformar en ingresos mensuales el valor de la vivienda habitual hipotecada, siempre que su propietario tenga al menos 65 años -aunque algunas entidades pueden elevar este umbral-. Este producto combina un préstamo hipotecario a tipo fijo con un seguro de renta vitalicia que entra en vigor si el beneficiario supera el plazo máximo del préstamo; en ese caso, la aseguradora continúa abonando la renta hasta el fallecimiento.
También puede contratarse una modalidad temporal, por la que se recibe una renta durante un periodo previamente pactado en el que se consume el valor total de la vivienda. Una vez agotado ese valor, el usuario mantiene el derecho de uso sobre el inmueble, pero deja de recibir la renta mensual. Uno de los rasgos más sensibles de este producto es el riesgo reputacional que puede suponer para bancos y aseguradoras si surgen situaciones inesperadas relacionadas con la vida del cliente o con herencias.
Para reducir ese riesgo y seguir las recomendaciones del Banco de España -aunque no tengan carácter obligatorio-, CaixaBank ha seleccionado a Afi (Analistas Financieros Internacionales) como asesor independiente. La función de este colaborador será guiar a los clientes, que asumirán el coste del servicio, sin que su retribución dependa de que finalmente se contrate o no la hipoteca inversa.
Afi orientará a los usuarios interesados en obtener liquidez de su patrimonio inmobiliario, ya sea mediante una hipoteca inversa, la venta de la nuda propiedad, el adelanto de alquileres u otras alternativas que considere adecuadas. Por su parte, Santander Mapfre Hipoteca Inversa -filial conjunta del banco y la aseguradora- recurre a Gestiona 99 para la labor de asesoramiento.
Ángel Cominges, fundador de Óptima Mayores, considera que los informes del asesor independiente deberían comparar distintas soluciones del mercado y propone la creación de un registro de asesores cualificados especializados en hipoteca inversa.