(El País, 07-11-2025) | Mercantil, civil y administrativo
El Banco de España está trabajando en la aplicación de límites a la concesión de hipotecas, con el fin de evitar una posible nueva burbuja inmobiliaria provocada por el fuerte aumento de los precios de la vivienda. Actualmente, el supervisor analiza las condiciones macroeconómicas que podrían justificar la puesta en marcha de estas restricciones, así como la forma de evitar que frenen en exceso el flujo de crédito hacia la economía, especialmente en un contexto de dificultades para acceder a la vivienda, según fuentes conocedoras del proceso. Una vez concluido este análisis, la dirección del organismo podrá decidir si activa o no dichas medidas.
Tras la crisis financiera de 2008, tanto las instituciones nacionales como las europeas y globales reforzaron las herramientas de los supervisores para prevenir desequilibrios financieros, como la burbuja inmobiliaria que hundió a buena parte del sistema bancario español hace 15 años. Entre las medidas creadas entonces se encuentra el colchón anticíclico, que el Banco de España activó el año pasado con un recargo del 0,5% sobre los activos de las entidades. Este mecanismo obliga a los bancos a acumular capital en épocas de bonanza para poder absorber mejor los impactos negativos en periodos de crisis.
Otra de las herramientas disponibles son las llamadas "medidas basadas en los prestatarios" (borrower-based measures), que permiten a los bancos centrales de la zona euro limitar la concesión de hipotecas con riesgo elevado. Estas restricciones pueden fijar límites en cuatro aspectos principales: la relación entre el valor del inmueble y el importe del préstamo, el peso del crédito respecto a los ingresos del cliente, los intereses a pagar y la duración del préstamo.
Aunque el Banco de España cuenta con el marco legal para aplicar estas medidas desde 2018, solo en los últimos meses ha comenzado a avanzar en esa dirección. El momento es especialmente delicado: los precios de compraventa se encuentran en su punto más alto de los últimos 17 años, y las entidades bancarias denuncian una competencia feroz que mantiene los tipos hipotecarios por debajo del euríbor o incluso del bono español, lo que reduce su rentabilidad.
El primer aviso sobre la posibilidad de imponer límites apareció en el Informe de Estabilidad Financiera del primer semestre, donde el Banco de España reconocía que estaba desarrollando un plan de seguimiento de los criterios de concesión hipotecaria, en línea con la recomendación de la Junta Europea de Riesgos Sistémicos de activar estas medidas preventivas. Aun así, el regulador español consideró entonces que las políticas vigentes eran suficientes para contener los riesgos del mercado inmobiliario.
Desde entonces, el organismo ha avanzado en la creación de un marco teórico que permita valorar cuándo sería apropiado activar los límites. Para ello, ha recopilado datos históricos sobre la concesión de hipotecas, analizado estudios internacionales sobre la eficacia de estas medidas en otros países y elaborado modelos que evalúan sus costes y beneficios. El objetivo es definir las condiciones precisas que justificarían su activación, sin restringir excesivamente el acceso al crédito. "Se trata de un debate incluso político, sobre cómo introducir estas limitaciones sin agravar el problema del acceso a la vivienda", señala una fuente interna. El Banco de España ofrecerá más información sobre estos avances en su informe del segundo semestre, que se publicará la próxima semana.
Una vez completado este análisis, la Dirección General de Estabilidad Financiera presentará sus conclusiones a la cúpula del organismo, presidida por José Luis Escrivá, quien tendrá la última palabra sobre la activación de los límites hipotecarios.
El Banco Central Europeo (BCE) respalda este tipo de medidas, que ya están activas en casi todos los países del euro salvo España, Alemania e Italia. Hasta ahora, el BCE se había limitado a desincentivar la concesión de hipotecas arriesgadas penalizando en el capital regulatorio los préstamos que superaban el 80% del valor del inmueble, pero el debate apunta ahora hacia una política más estricta.
Fuentes financieras consultadas apuntan a que los bancos esperan recibir pronto noticias sobre estas posibles restricciones. No obstante, prevén que el impacto será limitado, ya que las entidades son ahora mucho más prudentes que antes de la crisis inmobiliaria. Aun así, muestran su preocupación por el exceso de regulación que, a su juicio, encarece y complica la actividad del sector.
El auge de la demanda de vivienda, los precios elevados y las dificultades de acceso de colectivos como los jóvenes han llevado a algunos bancos a flexibilizar sus criterios y ofrecer préstamos que superan el 80% del valor del inmueble, amparados en avales públicos que cubren el resto, como los ofrecidos por algunas comunidades autónomas o el Instituto de Crédito Oficial (ICO). Tras las bajadas de tipos de interés de principios de año, muchas entidades buscan compensar la pérdida de ingresos aumentando el volumen de créditos concedidos.
A pesar de la fuerte subida del precio de la vivienda, el Banco de España no percibe todavía un riesgo grave. En su último informe, calificó estos riesgos como moderados, destacando la firmeza de la demanda frente a la escasa oferta y la estabilidad en los criterios de concesión. Asimismo, las ratios que el regulador sigue de cerca -como la relación entre préstamo e ingresos o el peso de los intereses sobre la deuda- se mantienen en niveles contenidos según la serie histórica.