(El País, 24-04-2024) | Mercantil, civil y administrativo
España enfrentará un déficit de 600,000 viviendas para el año 2025. Según el Banco de España, se necesitarían 1,5 millones de viviendas destinadas al alquiler social. Para lograr este objetivo, en los próximos diez años sería necesario aumentar en más del 150% la producción anual promedio de viviendas en España de los últimos años. Este déficit de vivienda es especialmente acusado en las comunidades autónomas donde se concentra el crecimiento poblacional y la actividad turística.
Además, existen alrededor de cuatro millones de viviendas vacías o desocupadas en España, de las cuales solo 400.000 se encuentran en las grandes ciudades (con más de 250.000 habitantes), aunque se desconoce su estado y si pudieran contribuir a mitigar el problema de escasez. El esfuerzo para comprar una vivienda ya representa el 40% de la renta bruta disponible de un hogar promedio, un aumento de aproximadamente ocho puntos porcentuales desde finales de 2021. Además, se necesitarían siete años de renta actual para cubrir el precio de una vivienda.
De las 27 millones de viviendas en España, 19 millones son residencias principales, mientras que el resto están vacías, son segundas residencias o se utilizan para alquiler turístico. La Asociación de Expertos Inmobiliarios también señala un déficit acumulado de viviendas, explicando que se necesitarían construir 190.000 viviendas al año, pero solo se están completando alrededor de 90.000. El presidente Óscar Martínez Solozábal sugiere que las soluciones pasan por construir más viviendas y dirigir las casas vacías hacia el alquiler.
"Es la única forma de aumentar la oferta y reducir la demanda", señala Solozábal, pero para lograrlo, "se necesitarían cambios en la ley de arrendamientos y mayor seguridad jurídica para que los propietarios estén dispuestos a poner sus casas en alquiler". Los precios de la vivienda han aumentado de manera sostenida desde 2014, entre un 7% y un 8% hasta 2022, principalmente debido a la escasez de oferta. Este crecimiento ha sido más notable en viviendas nuevas, en áreas urbanas y turísticas grandes, y en zonas con menos suelo disponible.
Los bancos han mantenido estándares de crédito prudentes al otorgar préstamos, por lo que la exposición crediticia es relativamente baja. Los riesgos no han aumentado desde la pandemia y se encuentran en niveles cercanos al equilibrio. En 2022, las compras de viviendas por parte de extranjeros alcanzaron niveles históricos máximos con 134.000 unidades, pero se redujeron a 125.000 en 2023, representando un 19,3% del total, aunque esto contrasta con el 7,1% registrado en 2007.
El esfuerzo requerido para alquilar una vivienda es superior al de nuestros vecinos europeos. El mercado de alquiler ha experimentado un notable crecimiento en los últimos años, con alrededor de 3,6 millones de viviendas, donde reside el 18, 7% de los hogares. Los problemas de acceso a la vivienda han aumentado, especialmente entre hogares con menores ingresos, incluidos jóvenes e inmigrantes, debido a la escasa capacidad de ahorro y a los bajos ingresos.
Los jóvenes son el grupo más vulnerable y enfrentan mayores dificultades para acceder a una vivienda debido a las condiciones menos favorables en el mercado laboral. La edad de emancipación se ha elevado a los 34 años. Solo el 12% de los jóvenes alquila vivienda en España, en comparación con el 52% en Alemania o el 35% en Francia. Estos problemas de acceso a la vivienda podrían afectar al crecimiento económico, según el Banco de España. Las recomendaciones del supervisor incluyen fomentar el alquiler social, la rehabilitación de viviendas, la colaboración público-privada y mejorar la certidumbre regulatoria y la seguridad jurídica.
Se estima que el alquiler vacacional comprende alrededor de 340.000 viviendas, aproximadamente el 10% del mercado de alquiler, con una distribución geográfica muy variada. El alquiler social representa una proporción muy pequeña en España, con solo 300.000 unidades, equivalentes al 1,5% de las viviendas principales.