(El Confidencial, 07-11-2025) | Mercantil, civil y administrativo
Encontrar un piso de alquiler en España se ha convertido en una experiencia muy diferente según la provincia donde se busque. En algunas zonas la competencia es tan intensa que conseguir vivienda resulta casi imposible, mientras que en otras la presión es mucho menor. El mercado del alquiler muestra una gran desigualdad: las llamadas "zonas tensionadas", que son también las más caras, concentran una demanda desbordada y unos precios que parecen haber alcanzado su límite.
De acuerdo con el último Barómetro del Alquiler del Observatorio de la Fundación Alquiler Seguro, la regulación de precios en estas áreas ha generado un "desequilibrio creciente": la oferta de pisos ha caído de forma notable, mientras que la demanda de inquilinos, atraídos por los topes de precio, ha alcanzado niveles récord.
Esta presión ilustra claramente la existencia de dos realidades distintas dentro del mercado del alquiler. Barcelona es el caso más extremo: en el tercer trimestre de 2025, cada piso disponible recibió una media de 444 solicitudes en solo diez días, superando el récord anterior (437) y cuadruplicando los datos de Madrid. Encontrar vivienda en la capital catalana se asemeja, por tanto, a ganar una "lotería".
El Observatorio mide esta presión según el número medio de contactos que recibe una vivienda en diez días: considera presión normal entre 1 y 15 contactos, riesgo entre 15 y 30, presión elevada entre 30 y 45, alta entre 45 y 60, muy alta entre 60 y 75 y fuera de rango a partir de 75.
Aunque Barcelona lidera con mucha diferencia, el efecto se ha extendido a ciudades cercanas tras su declaración como zona tensionada. Girona es ya la segunda provincia catalana más competida, con 140 contactos por inmueble, seguida de Tarragona con 93. Otras provincias con gran competencia son Las Palmas (130), Baleares (129), Vizcaya (128), Madrid (103), Valencia (103) y Guipúzcoa (102), cifras todas muy por debajo de las barcelonesas.
En el otro extremo, aunque la presión también ha aumentado, las diferencias son notables. Navarra, con 37 contactos por piso, y A Coruña, con 55, registran los menores niveles de competencia entre las zonas tensionadas. En promedio, cada vivienda en España recibe 136 interesados.
La principal causa de esta competencia tan elevada es la escasez de oferta. Según el Observatorio, en 2025 el mercado español contará con 21.220 viviendas menos que en 2024. Solo Barcelona perderá 7.330 inmuebles, aunque las mayores caídas porcentuales se prevén en Guipúzcoa (-23,5%) y Vizcaya (-17,3%).
Paradójicamente, esta fuerte presión se concentra donde los alquileres son más caros. El precio medio nacional alcanza ya los 1.187 euros mensuales, y doce provincias superan los 1.000 euros. Barcelona encabeza la lista con 1.654 euros, seguida de Baleares (1.648) y Madrid (1.590). En el País Vasco, Guipúzcoa y Vizcaya registran medias de 1.480 y 1.312 euros, respectivamente.
A continuación se sitúan Málaga (1.275), Las Palmas (1.133), Valencia (1.131), Santa Cruz de Tenerife (1.090), Álava (1.040) y Navarra (1.025). Alicante se une por primera vez a este grupo con 1.002 euros de media, mientras que provincias como Badajoz, Jaén o Ciudad Real permanecen por debajo de los 600 euros.
Otro aspecto destacado del informe es el efecto de la declaración de "zona tensionada" sobre los precios. Aunque las provincias donde se aplican estos límites (como Barcelona o el País Vasco) siguen siendo las más caras, los precios se han estabilizado en los últimos tres meses, sin cambios respecto al trimestre anterior.
El caso de Barcelona es ilustrativo: pese a liderar el ranking de precios, su incremento anual del 3,1% es moderado y menor que la media nacional, que subió un 6,3%.
Según el Observatorio, esta estabilización es consecuencia directa de la regulación: al limitar los precios, la demanda crece con fuerza, pero la oferta se reduce al disminuir los incentivos para alquilar, lo que agrava la competencia. No obstante, los precios ya apenas suben, lo que refleja que los inquilinos han alcanzado su tope de capacidad.