(La Vanguardia, 18-03-2026) | Fiscal
¿Puede ocurrir que un propietario ingrese menos por el alquiler de su vivienda y, aun así, termine obteniendo más beneficio neto al final del año? La clave está en los incentivos fiscales introducidos por la Ley por el Derecho a la Vivienda de España.
Por ejemplo, un arrendador que percibe 12.000 euros al año por el alquiler de un inmueble y tributa a un tipo del 30% tendría que pagar alrededor de 1.440 euros en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) aplicando la reducción habitual. Sin embargo, si decide bajar el precio del alquiler un 6%, podría acogerse a una bonificación fiscal del 90%. En ese caso, el importe a pagar a Hacienda se reduciría aproximadamente a 338 euros. El ahorro fiscal logrado con esta medida no solo compensa la rebaja del alquiler, sino que incluso puede aumentar la rentabilidad final de la vivienda.
La normativa vigente, reformada tras la aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda de España, busca fomentar precios más moderados y contratos de alquiler estables, aunque sus beneficios fiscales varían considerablemente según la situación de propietarios e inquilinos.
El objetivo del sistema es impulsar el alquiler de vivienda habitual a largo plazo, especialmente en zonas donde la presión del mercado es mayor. Según datos de la Agencia Tributaria de España, la deducción estatal por alquiler para inquilinos desapareció en 2015 para los contratos firmados a partir de esa fecha. No obstante, se mantiene un régimen transitorio y existen diversas deducciones autonómicas que pueden reducir el pago de impuestos en determinados casos.
En el caso de quienes firmaron su contrato antes del 1 de enero de 2015, todavía se aplica una deducción estatal del 10,05% sobre las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual, siempre que la base imponible anual sea inferior a 24.107 euros. A estas ventajas se suman las deducciones autonómicas. En territorios como Catalunya, por ejemplo, se permite deducir cerca del 10% del importe del alquiler, con límites que pueden situarse entre los 300 y los 600 euros anuales dependiendo de factores como la edad del inquilino, sus ingresos o su situación laboral.
Además, en algunos supuestos concretos -sobre todo en áreas rurales o en mercados inmobiliarios tensionados- determinadas comunidades autónomas han incorporado deducciones adicionales que pueden elevar el ahorro fiscal hasta cerca del 30% del alquiler abonado. En el caso de los propietarios, el sistema funciona de forma diferente. Se basa en la reducción del rendimiento neto del alquiler, es decir, del beneficio que queda tras restar gastos deducibles como el IBI, los seguros, los gastos de comunidad o los intereses de la hipoteca.
Carlos Muñoz, abogado del Il·lustre Col·legi de l'Advocacia de Barcelona y socio de CIM Tax & Legal, explica que la normativa contempla diferentes niveles de reducción fiscal. "Antes de aplicar el porcentaje de reducción, el propietario puede deducir los gastos vinculados al inmueble, lo que reduce aún más la base sobre la que se calcula el impuesto", señala.
Tras la entrada en vigor de la ley, las reducciones fiscales se organizan en varios tramos: Reducción del 90%: se aplica cuando la vivienda se encuentra en una zona declarada tensionada y el propietario reduce el precio del alquiler en más de un 5% respecto al contrato anterior. Reducción del 70%: puede aplicarse si la vivienda se alquila por primera vez en una zona tensionada, si el inquilino tiene entre 18 y 25 años o si el inmueble se destina a programas de alquiler social gestionados por administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro. Reducción del 60%: corresponde a viviendas que han sido rehabilitadas recientemente. Reducción del 50%: es la reducción general para los contratos que no cumplen ninguno de los supuestos anteriores.
Muñoz recuerda que estas ventajas fiscales solo pueden aplicarse cuando el inmueble se alquila como vivienda habitual y el arrendador es una persona física. Además, aclara que estos beneficios no se aplican a alquileres turísticos ni de temporada. El impacto fiscal puede ser notable según el caso. Si un propietario cobra 1.000 euros al mes -12.000 euros al año-, con la antigua reducción del 60% la base imponible sería de 4.800 euros. Con un tipo medio del 30%, el impuesto rondaría los 1.440 euros.
Si ese mismo arrendador decide reducir el alquiler un 6% para acceder a la bonificación del 90%, sus ingresos anuales bajarían a 11.280 euros, pero la base imponible se reduciría a unos 1.128 euros. En ese escenario, el pago aproximado en el IRPF sería de unos 338 euros. Aunque el propietario ingrese algo menos por el alquiler, el mayor beneficio fiscal puede compensar gran parte de la diferencia. No obstante, la conveniencia de estas bonificaciones depende del contexto del mercado. Según Muñoz, en zonas donde los precios del alquiler están limitados o regulados puede resultar más interesante acogerse a la reducción del 90%.
"En áreas donde el mercado no está tensionado y el propietario puede aumentar el precio del alquiler de forma significativa, quizá no le resulte rentable rebajarlo para acceder a la bonificación", explica. A esto se suma que las comunidades autónomas pueden establecer deducciones adicionales en el tramo autonómico del IRPF, lo que provoca diferencias fiscales entre territorios.
Pese a estos incentivos, algunos expertos consideran que las medidas fiscales no solucionan los principales problemas del mercado del alquiler. Muñoz señala que muchos propietarios siguen mostrando preocupación por la inseguridad jurídica en situaciones como los impagos o los procesos de ocupación. "La regulación se ha vuelto cada vez más compleja y, en lugares como Catalunya, el marco legal puede resultar difícil de interpretar", concluye.