(Expansión, 12-11-2025) | Fiscal
Las segundas, terceras y sucesivas viviendas han irrumpido con fuerza en el debate sobre la vivienda. Hace dos semanas, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, aprovechó una intervención en Bruselas para reclamar reformas que ayuden a afrontar la crisis habitacional. Entre sus peticiones, destacó la necesidad de introducir "mecanismos legales que permitan poner límites a la compra de viviendas destinadas a usos distintos al residencial", situando así este tipo de propiedades bajo especial atención.
Por ahora, el Ejecutivo y sus socios ya analizan diferentes medidas fiscales que penalicen este tipo de inmuebles, desde las típicas casas de veraneo o en el pueblo hasta los pisos adquiridos como inversión para alquilar. La propuesta más reciente proviene de ERC, que plantea un nuevo impuesto progresivo: un 4% para la compra de una tercera vivienda, que aumentaría al 8% para la cuarta y al 12% para la quinta. La formación pretende llevar esta iniciativa al pleno del Congreso el próximo 11 de noviembre, con el objetivo de frenar la "especulación". Este tributo se sumaría al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) -que grava la compra de vivienda usada con tasas de entre el 6% y el 13%- y al IVA del 10% aplicable a obra nueva.
Antes de esta propuesta, el PSOE ya había registrado a finales de mayo una iniciativa para elevar la tributación en el IRPF de los inmuebles que no constituyan la residencia habitual, aumentando el tipo actual, que oscila entre el 1,1% y el 2%, hasta el 3%. En este contexto, el presidente de la Generalitat, Salvador Illa, quiere ir aún más lejos y ha planteado la posibilidad de prohibir directamente la compra de viviendas que no vayan a destinarse a residencia principal en las zonas más tensionadas del mercado.
La lógica detrás de todas estas propuestas es común: reducir los incentivos para invertir en vivienda y favorecer la adquisición de primera residencia. No obstante, los especialistas alertan de que este tipo de medidas puede generar efectos adversos en el mercado. Rubén Gimeno, secretario técnico del REAF del Consejo General de Economistas, advierte de que "una subida de impuestos podría provocar una caída inmediata de la demanda, desincentivando tanto la compra para uso propio como para inversión y, en conjunto, enfriando la actividad inmobiliaria".
Además, también podrían producirse consecuencias en el mercado del alquiler. Gran parte de quienes compran una vivienda como inversión lo hacen para obtener ingresos arrendándola. Si se penalizan estas operaciones, la ya limitada oferta de alquiler podría reducirse aún más. Desde Idealista advierten: "Los partidos que han impulsado regulaciones coercitivas que han destruido el mercado del alquiler, lejos de rectificar, continúan adelante con nuevas propuestas contra los propietarios. A este ritmo, no quedará nadie dispuesto a poner su vivienda en alquiler".
En la misma línea, Gonzalo Bernardos, profesor de Economía y director del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, considera que "el impacto de este tipo de medidas es nefasto para el mercado: provocará un aumento de los precios del alquiler y empujará a más personas a intentar comprar". También recuerda que estas restricciones castigan sobre todo a pequeños ahorradores que buscan complementar su pensión futura, ya que los grandes tenedores -propietarios con más de diez viviendas- representan solo el 4,3% del parque inmobiliario.
En la actualidad, el impuesto que más pesa sobre los compradores de viviendas es el TPO, que grava las adquisiciones de inmuebles de segunda mano, que representan alrededor del 80% de las operaciones en España. Todas las transacciones están sujetas a este tributo, sean de primera, segunda o tercera residencia, aunque estas últimas suelen enfrentarse a tipos más altos. "A veces se aplican tipos reducidos para vivienda habitual o para colectivos específicos -jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad-, pero las viviendas que no son primera residencia no disfrutan de estas ventajas y tributan al tipo general", señala Gimeno.
Cabe recordar que el TPO es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, por lo que el tipo general varía según el territorio, moviéndose entre el 6% y el 13%. Este porcentaje se calcula sobre el valor de referencia del Catastro, salvo que el precio de compraventa sea superior, en cuyo caso se aplica sobre dicho importe.