(El País, 07-11-2026) | Mercantil, civil y administrativo
La escasez de viviendas disponibles ha situado la necesidad de incrementar la construcción residencial como una de las principales soluciones compartidas por el sector inmobiliario. Sin embargo, aunque existe un diagnóstico bastante claro sobre el problema, llevar a cabo las medidas necesarias sigue encontrando obstáculos desde las primeras fases del proceso. La complejidad administrativa que rodea a la gestión del suelo, desde su adjudicación hasta el inicio y la finalización de las obras, está frenando la actividad de promotoras y constructoras e impidiendo aumentar el ritmo de edificación. Para intentar superar estas dificultades, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha presentado este jueves un informe con propuestas dirigidas a simplificar y coordinar la normativa, flexibilizar el planeamiento urbanístico y reducir los plazos de construcción.
El documento, de 262 páginas, reúne numerosas demandas que los distintos agentes del mercado inmobiliario vienen planteando desde hace tiempo. Entre las principales reivindicaciones figuran una mayor coordinación entre las Administraciones públicas -Estado, comunidades autónomas y ayuntamientos- y las empresas responsables de desarrollar los proyectos, así como la revisión de determinados aspectos de la regulación urbanística que ralentizan la puesta en marcha de nuevas promociones.
Durante la presentación del estudio, celebrada en Madrid en el marco de una jornada dedicada a la modernización del urbanismo y la transformación del suelo residencial, el presidente de la CNMC, Juan José Ganuza, destacó la importancia de la vivienda como elemento esencial del Estado del bienestar y defendió que la institución debe implicarse en la búsqueda de soluciones a los problemas que afectan al conjunto de la sociedad.
Una de las propuestas más relevantes del informe consiste en considerar que todos los terrenos que no estén sometidos a algún régimen de protección puedan ser potencialmente urbanizables. Esta medida, ampliamente reclamada por el sector, permitiría ampliar la disponibilidad de suelo para construir viviendas, en un contexto en el que este recurso es limitado por naturaleza, aunque todavía existen terrenos cuyo potencial urbanístico no se ha desarrollado. La CNMC también propone evolucionar hacia un planeamiento menos rígido y detallado en la asignación de usos, de manera que los terrenos puedan adaptarse con mayor facilidad a las necesidades de vivienda.
El organismo plantea, asimismo, una reforma profunda del funcionamiento administrativo del urbanismo, mediante la reducción del número de instrumentos de planificación, documentos y procedimientos exigidos. En materia de licencias, considera necesario evitar que los errores técnicos o documentales cometidos durante la tramitación puedan provocar automáticamente la nulidad total del planeamiento. También propone extender el uso de las declaraciones responsables como alternativa para agilizar determinados procedimientos.
Con este sistema, los promotores y constructores asumirían la responsabilidad de acreditar que sus actuaciones cumplen la normativa, sin necesidad de esperar a una comprobación administrativa previa. La medida permitiría reducir la carga de trabajo de las Administraciones, especialmente de los ayuntamientos, aunque también supondría prescindir de algunos controles que actualmente se realizan antes de iniciar las actuaciones. Se trata de una reivindicación que la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) y la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) vienen defendiendo desde hace más de cinco años. Ambas organizaciones consideran que este mecanismo ayudaría a eliminar los retrasos que se producen en la concesión de licencias, cuyos plazos pueden prolongarse habitualmente entre 12 y 18 meses. Algunas comunidades autónomas y corporaciones locales ya han comenzado a implantar fórmulas de este tipo, dado que concentran buena parte de las competencias en materia de vivienda y urbanismo.
La CNMC considera que la mejora de los procedimientos administrativos debe ir acompañada de una transformación de la coordinación entre las distintas Administraciones. Para ello, propone establecer una ventanilla única digital que agrupe los informes sectoriales que actualmente elaboran diferentes organismos en distintas etapas del procedimiento. El objetivo es facilitar el intercambio de información, eliminar trámites repetidos y aplicar el principio de aportar la documentación una sola vez, evitando que las empresas tengan que presentar reiteradamente los mismos documentos ante distintas entidades públicas.
Otro de los problemas que aborda el informe es la inseguridad jurídica derivada de la posibilidad de que un defecto formal termine invalidando años de trabajo en materia de planificación urbanística. Entre las medidas planteadas se encuentra permitir la corrección de errores técnicos, limitar la denominada nulidad en cascada, que provoca que la anulación de un plan general pueda afectar también a otros instrumentos de ordenación relacionados, y establecer mecanismos que permitan subsanar deficiencias sin tener que comenzar de nuevo procedimientos que, en ocasiones, se prolongan durante más de diez años. Una reforma en esta misma línea ya figuraba en el proyecto de modificación de la ley del suelo impulsado por el Gobierno, que finalmente no obtuvo el respaldo parlamentario necesario.
El estudio también apuesta por incorporar la inteligencia artificial a la gestión urbanística para automatizar determinadas tareas y acelerar las comprobaciones administrativas. Como ejemplo, recoge una iniciativa del Ayuntamiento de Madrid que permite verificar automáticamente si los proyectos urbanísticos se ajustan a la normativa vigente. A juicio de la CNMC, este tipo de soluciones tecnológicas podría acortar los tiempos de resolución y reducir la presión de trabajo sobre los servicios técnicos municipales.
La reforma de la ley del suelo que regula actualmente buena parte del sistema urbanístico continúa paralizada por la falta de consenso entre las fuerzas políticas. Aunque en los últimos años se han producido hasta cuatro intentos de modificarla, ninguno ha conseguido prosperar. El más reciente tuvo lugar en septiembre, cuando el Ejecutivo incorporó la reforma a un real decreto ley que incluía otras medidas relacionadas con la vivienda. Finalmente, decidió retirarlo para intentar reunir los apoyos parlamentarios necesarios que permitieran sacar adelante el resto de las iniciativas.
Tanto el PSOE, que en 2025 impulsó una propuesta junto con el PNV, como el Partido Popular han defendido la necesidad de introducir cambios en esta normativa. Los populares promovieron su propia iniciativa a través del Senado en abril de este año y posteriormente la registraron en el Congreso. Sin embargo, ninguna de las propuestas ha logrado reunir los apoyos suficientes para su aprobación.
El Gobierno ya había intentado sacar adelante su reforma durante esta legislatura, cuando la llevó al Congreso en mayo de 2024. El Ejecutivo confiaba entonces en obtener el respaldo necesario, en parte porque el contenido coincidía en algunos aspectos con una iniciativa presentada por el PP en el Senado. No obstante, un cambio de posición del principal partido de la oposición hizo prever una derrota parlamentaria, por lo que el Gobierno optó finalmente por retirar el texto antes de someterlo a votación.