(El País, 10-09-2026) | Mercantil, civil y administrativo
La Comisión Europea quiere dotar a las autoridades nacionales, regionales y locales de un marco común para hacer frente a la crisis de acceso a la vivienda que afecta a numerosas ciudades europeas. Entre las medidas planteadas, Bruselas señala el auge de los alquileres de corta duración a través de plataformas digitales como Airbnb o Booking como uno de los factores que están contribuyendo al encarecimiento de la vivienda y propone que puedan establecerse restricciones, siempre que sean proporcionales y tengan carácter temporal.
La decisión de aplicar estos límites corresponderá a cada país, región o municipio. El objetivo de la Comisión es proporcionar a las administraciones un conjunto de criterios comunes que les permita identificar las zonas con problemas de acceso a la vivienda y actuar sobre ellas, al tiempo que se intenta aportar mayor seguridad jurídica ante la creciente judicialización de las medidas adoptadas por distintas ciudades europeas.
El reglamento inicia ahora su tramitación en el Parlamento Europeo y en el Consejo de la UE, por lo que todavía deberá superar el proceso legislativo comunitario. Además, sus disposiciones se aplicarán a las medidas que se adopten una vez entre en vigor, sin afectar a las restricciones aprobadas con anterioridad.
De esta manera, Bruselas no pretende invalidar las políticas que ya han puesto en marcha ciudades y territorios como Barcelona, Chamonix, Baviera o Países Bajos, algunos de los cuales han establecido limitaciones más estrictas que las contempladas en el nuevo marco europeo. Tampoco supone, según fuentes comunitarias, un respaldo automático a esas medidas anteriores.
El comisario europeo de Energía y Vivienda, Dan Jorgensen, ha defendido que Bruselas no pretende prohibir los alquileres turísticos por principio, pero considera necesario actuar allí donde su expansión esté agravando las dificultades para encontrar una vivienda. Según ha explicado, alcaldes, representantes locales, parlamentarios y ministros de distintos países han trasladado a la Comisión durante los últimos meses su preocupación por el impacto de esta actividad sobre los precios.
La vicepresidenta de la Comisión Europea, Teresa Ribera, ha destacado que la iniciativa crea por primera vez un marco europeo de referencia para respaldar a las administraciones que quieran actuar frente a la crisis residencial. El objetivo es ofrecer criterios comunes y compartir recomendaciones y buenas prácticas en materia de vivienda, una demanda que, según Ribera, han planteado responsables municipales de diferentes países y orientaciones políticas.
La propuesta constituye además el segundo paquete de medidas impulsado por Bruselas para afrontar el problema de la vivienda. El año pasado, la Comisión ya flexibilizó el uso de determinados fondos europeos para facilitar que los Estados y las administraciones pudieran dedicar más recursos a políticas destinadas a mejorar el acceso a la vivienda.
El nuevo reglamento establece también las condiciones que deberían cumplirse para declarar una determinada zona como tensionada y poder aplicar restricciones. Uno de los principales criterios establece que el precio medio de una vivienda debe representar al menos ocho años de la renta disponible por habitante de esa zona. Además, esta relación entre precios inmobiliarios e ingresos debe haber aumentado durante los diez años anteriores.
Bruselas contempla, no obstante, una vía alternativa cuando el desequilibrio sea especialmente elevado. En estos casos, una zona podría quedar incluida en el marco europeo cuando el precio medio de la vivienda alcance o supere diez veces la renta disponible per cápita, sin necesidad de cumplir el resto de criterios. Estos indicadores deberán revisarse cada cinco años. Además, las autoridades que quieran aplicar el nuevo marco tendrán que justificar que la situación de tensión difícilmente se corregirá por sí sola durante los tres años siguientes. Para ello deberán apoyarse en datos sobre la evolución demográfica y en el comportamiento de la oferta y la demanda de vivienda.
Con esta propuesta, Bruselas busca establecer unas reglas comunes que permitan a los gobiernos y ayuntamientos intervenir en los mercados residenciales cuando exista un desequilibrio significativo, al tiempo que pretende reducir la inseguridad jurídica que ha acompañado a algunas de las restricciones aprobadas hasta ahora.