(El Economista, 17-10-2025) | Mercantil, civil y administrativo
Las soluciones simples a problemas complejos rara vez ofrecen buenos resultados. En economía, pocas propuestas resultan tan tentadoras, al menos a primera vista, como la de imponer un límite a los precios. Un ejemplo claro es el control del precio de los alquileres que se aplica en España y en otros países europeos. Se trata de una medida aparentemente lógica, fácil de aplicar, popular y que parece justa: si los inquilinos no pueden pagar, basta con restringir lo que los propietarios pueden cobrar. Sin embargo, como ocurre a menudo en materia económica, lo que parece beneficioso en el corto plazo puede volverse perjudicial a medio y largo plazo. Así lo advierte la Comisión Europea en un reciente informe sobre el mercado de la vivienda en Europa, donde cita el caso español como ejemplo de los posibles riesgos de esta política.
El documento concluye que los controles de precios en el alquiler pueden generar efectos negativos con el paso del tiempo, como la reducción de la oferta de viviendas en el mercado, la aparición de mercados paralelos o ilegales, la gentrificación de determinadas zonas -por el traslado de pisos de alquiler tradicional a turístico- o el deterioro del parque inmobiliario, al disminuir la inversión y los incentivos para reformar o construir nuevas viviendas.
En el informe, publicado el 14 de octubre por la Comisión Europea, se señala que algunos países de la UE aplican mecanismos de indexación o limitación de rentas, aunque no son muy comunes. Se mencionan especialmente España y Alemania. En el caso español, el tope de subida del alquiler fue del 2% en 2023 y del 3% en 2024, y actualmente los incrementos durante la vigencia del contrato (de cinco o siete años) no pueden superar el valor de un índice de referencia vinculado al IPC. En Alemania, los alquileres se calculan con base en un valor medio de referencia de viviendas similares en la misma localidad, que se revisa cada cuatro o seis años, lo que hace que los ajustes sean mucho más lentos.
Los economistas de la Comisión explican que este tipo de regulaciones, aunque buscan aliviar la carga para los inquilinos, pueden tener efectos contraproducentes. "La regulación del mercado del alquiler influye en la evolución del mercado de la vivienda, afectando a la asequibilidad, a las reformas y a la oferta disponible", señalan. Los topes a las rentas tienden a desvincular los precios de factores como la inflación, los costes de construcción o el valor de las viviendas, y si bien pueden ofrecer alivio temporal en momentos de presión, también pueden provocar subidas mayores en las zonas no reguladas. Con el tiempo, advierte el informe, una regulación excesiva puede dividir el mercado en dos -uno regulado y otro libre-, reducir la rentabilidad para los propietarios y desplazar la oferta hacia las áreas sin control, contribuyendo así a la gentrificación.
Además, estas políticas frenan las reformas y mejoras en las viviendas, ya que los propietarios no pueden recuperar los costes de las obras. "Un control excesivo puede también inflar los precios de la vivienda y agravar la escasez habitacional, al generar un desajuste entre oferta y demanda que afecta de manera desigual según los niveles de renta", añade el informe. Este desequilibrio, advierte Bruselas, puede estimular burbujas inmobiliarias y aumentar el endeudamiento de los hogares, al empujar a más personas a comprar vivienda, lo que a su vez reduce la estabilidad económica ante posibles crisis financieras.
Estas conclusiones no son nuevas. Numerosos estudios académicos coinciden en que los controles de alquileres reducen la oferta, desincentivan la inversión y acaban perjudicando a quienes pretendían proteger. El economista sueco Assar Lindbeck ya advertía hace medio siglo que, "aparte de los bombardeos, los controles de alquiler son la forma más eficaz de destruir una ciudad". Décadas después, diversas investigaciones -entre ellas las del Banco de España- confirman que estas políticas suelen empeorar el acceso a la vivienda y agravar las dificultades de los jóvenes y las familias para emanciparse.