(El País, 26-05-2025) | Fiscal
La proposición de ley presentada por el Grupo Socialista en el Congreso introduce una serie de reformas fiscales que afectan significativamente al mercado inmobiliario, con especial atención al uso turístico de las viviendas. En concreto, se formalizan dos medidas que ya habían sido anunciadas en el último año: la aplicación del IVA a los alquileres turísticos y un nuevo impuesto sobre la compra de inmuebles por parte de extranjeros no residentes en la Unión Europea.
La primera medida, que establece un recargo del IVA a los alojamientos turísticos, era una intención del Gobierno desde hace tiempo. Se enmarca en un debate a nivel europeo que busca crear un registro común de alquileres turísticos y permitir que los Estados miembros impongan gravámenes a los arrendamientos de corta duración. España ha avanzado de forma pionera en esta línea.
Además de instaurar ese registro obligatorio, el Ejecutivo pretende consolidar un marco fiscal para una actividad que considera empresarial y no residencial. Esta iniciativa ya había sido contemplada durante las negociaciones presupuestarias entre el PSOE y Sumar a finales del año pasado, aunque dichas cuentas no prosperaron en el Congreso. La propuesta implica una modificación de la Ley del IVA para incluir los alquileres inferiores a 30 noches entre las operaciones que deben tributar al 21%, el tipo máximo del impuesto. Estos arrendamientos quedan expresamente excluidos de los supuestos que aplican el IVA reducido del 10%.
Sin embargo, se contempla una excepción para los municipios con 10.000 habitantes o menos, donde estos arrendamientos no estarán sujetos al IVA. La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha defendido que el alquiler vacacional puede tener efectos positivos en localidades pequeñas, al dinamizar la economía y ayudar a fijar población. Esta exclusión se alinea con esa visión.
La segunda gran medida es la creación de un nuevo tributo: el Impuesto Complementario Estatal sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles a no Residentes en la Unión Europea. Este impuesto, que no se aplicará a ciudadanos de la UE para no vulnerar el principio de libre circulación de personas y capitales, gravará la compra de inmuebles en España por parte de extranjeros extracomunitarios. También alcanzará la constitución o cesión de derechos reales sobre dichos bienes, como el usufructo.
El impuesto no afectará a empresarios o profesionales cuando la compra esté vinculada a una actividad económica y ya tribute por IVA, lo que excluye operaciones de carácter residencial. El cálculo se hará tomando como base el valor de mercado del inmueble (o el valor catastral si este fuera mayor, aunque esto es poco común). La norma establece un tipo impositivo del 100% sobre la base imponible, lo que en la práctica puede duplicar el coste de adquisición para los compradores afectados.
Pedro Sánchez ya había mencionado esta medida a principios de año al presentar un paquete de iniciativas en materia de vivienda. Su impacto sería especialmente notable, ya que encarecería de forma considerable las compras inmobiliarias por parte de ciudadanos no comunitarios, afectando a alrededor del 5% del mercado, que incluye a compradores británicos, rusos, estadounidenses y latinoamericanos. Aunque los extranjeros compraron en 2023 más de 93.000 viviendas en España (un 14,6% del total), muchas de estas operaciones fueron realizadas por ciudadanos de la UE o personas con residencia legal en España, como marroquíes o chinos. El peso de los compradores no comunitarios se acentúa en el segmento de viviendas de alto valor -por encima de los 500.000 euros- y en ciudades como Madrid, donde tienen una mayor presencia.
Ambas iniciativas responden, desde la óptica del Gobierno, a la necesidad de frenar prácticas que reducen la oferta de vivienda destinada al uso residencial. La mayoría de los expertos coinciden en que la raíz de la crisis de acceso a la vivienda es la escasez general de oferta. Si bien es cierto que el alquiler turístico y la demanda extranjera pueden presionar los precios al alza, hay estudios que sugieren que su impacto en el conjunto del mercado es limitado, aunque puede ser relevante en zonas concretas con alta demanda turística o presencia de compradores internacionales.
Además, busca un endurecimiento del régimen sancionador en casos de incumplimiento, con multas que podrán llegar a ser de hasta 600.000 euros en el caso de las muy graves. Para las graves se estupula una cuantía de 30.000 euros y para las leves, de 3.000. Bajo determinadas circunstancias, estas cantidades pueden incrementarse en hasta un 30%.