(Expansión, 02-10-2026)
Un paquete fiscal de 2.000 millones para intervenir la vivienda en el limbo
El primer decreto contempla incentivos fiscales dirigidos a propietarios e inquilinos, así como ventajas tributarias para quienes vendan sus viviendas al sector público. También introduce una mayor tributación para los pisos destinados al alquiler turístico y para las Socimis que cuenten con vivienda residencial en sus carteras. Tras el impulso que experimentaron las negociaciones desde finales de la semana pasada, a raíz del desahucio de Maricarmen, el Gobierno aprobó el martes dos reales decretos en materia de vivienda. Sin embargo, ambos afrontan ahora serias dificultades para salir adelante después de que Junts comunicara anoche su rechazo. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, dirigido por Isabel Rodríguez, se enfrenta este viernes a una jornada decisiva en el Congreso. La Cámara Baja deberá decidir si convalida o deroga los dos textos, que han generado controversia durante los últimos días. El segundo decreto ha suscitado especial debate por establecer una prórroga automática de determinados contratos de alquiler, acompañada de importantes indemnizaciones para los propietarios en caso de incumplimiento. El primero tampoco ha quedado al margen de las críticas: distintos juristas han planteado dudas sobre su contenido, mientras que promotores y expertos del sector inmobiliario consideran que algunas de sus medidas podrían dificultar la creación de nueva oferta en un mercado caracterizado por la escasez de vivienda. Al margen de los cambios regulatorios, el primer decreto incorpora un amplio conjunto de medidas fiscales cuyo impacto para las arcas públicas se calcula en unos 2.000 millones de euros, según la memoria que acompaña al texto publicado en el BOE. La norma modifica aspectos relacionados con hasta cinco figuras tributarias, aunque la mayor parte de sus efectos se concentra en el IRPF. En el caso de los propietarios que alquilan sus viviendas, las reducciones aplicables a los rendimientos del alquiler pasan a estar vinculadas a la evolución de la renta respecto al contrato anterior. Según explica el abogado fiscalista Pablo González Vázquez, de GVA Asesores, cuando el arrendador no tenga la consideración de gran tenedor y reduzca al menos un 5% el precio respecto al contrato anterior, podrá aplicar una reducción sobre los rendimientos obtenidos que oscilará entre el 70% y el 100%. Para los inquilinos de vivienda habitual, el decreto establece una deducción en el IRPF equivalente al 10% de las cantidades satisfechas durante el año, siempre que sus ingresos anuales no superen los 33.007,20 euros. La norma también eleva la tributación asociada a las viviendas que permanecen vacías, mediante un incremento de la imputación de rentas. La medida puede afectar tanto a inmuebles que permanecen desocupados como a determinados pisos heredados o segundas residencias. Por otro lado, el Gobierno pretende incentivar que parte de estas viviendas se incorporen al parque público de alquiler mediante ventajas fiscales para sus propietarios. Así, se establece una exención en el IRPF sobre las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de determinados inmuebles al Estado por importes inferiores a 200.000 euros. El porcentaje de exención se reduce progresivamente a medida que aumenta el precio de venta, hasta un límite de 800.000 euros. En materia de IVA, una de las principales novedades afecta a los alquileres turísticos y de corta duración, cuya actividad quedaría sometida a un tipo del 10%. Esta modificación supondría un incremento de la carga fiscal para este tipo de alojamientos, aunque también permitiría a sus titulares deducir el IVA soportado en determinados gastos vinculados a la actividad, como reformas, mobiliario, suministros o servicios de gestión. También se reduce la tributación de determinadas obras realizadas en viviendas destinadas al alquiler de larga duración. Los propietarios podrán aplicar un tipo de IVA del 10% a determinadas actuaciones de renovación y reparación, frente al 21% vigente hasta ahora. El decreto contempla además un IVA reducido del 4% para la construcción de viviendas protegidas sometidas a un régimen de calificación permanente o indefinida, tanto respecto de la vivienda como de un máximo de dos plazas de garaje. Este tipo se aplicaría cuando se trate de la primera entrega del inmueble. En el ámbito de los impuestos municipales, los ayuntamientos podrán establecer recargos de hasta el 150% en el IBI de las viviendas que permanezcan desocupadas durante más de dos años sin una causa justificada. La norma también modifica los coeficientes máximos aplicables al método objetivo de cálculo de la plusvalía municipal, que desde el 1 de diciembre de 2026 podrán alcanzar el 0,30 en función del periodo de permanencia del inmueble. Por último, el decreto eleva la tributación de los beneficios no distribuidos de las Socimis que inviertan en vivienda residencial. El tipo pasa del 15% al 25%, aunque las sociedades podrán beneficiarse de una reducción de hasta el 100% cuando al menos el 80% de su cartera esté destinada a alquiler asequible y las ganancias se reinviertan durante los tres ejercicios siguientes.
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