(Expansión, 16-06-2026)
Por cada 100.000 euros de precio de vivienda nueva, los compradores asumen más de 26.000 por los impuestos directos e indirectos
El encarecimiento de la vivienda en España no sólo responde al desequilibrio entre oferta y demanda. A la escasez de inmuebles disponibles y al aumento de la población se suma un importante componente fiscal que, según un informe elaborado por EY para Asprima, eleva significativamente el coste que deben asumir quienes adquieren una vivienda. El estudio calcula que la carga tributaria total asociada a la compra de una vivienda alcanza el 26,1% de su valor. Este porcentaje incluye tanto los impuestos soportados por promotores y constructores durante el proceso de desarrollo como los tributos que abonan directamente los compradores al formalizar la adquisición. Uno de los elementos que más ha contribuido a este incremento es la evolución del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal. Tras la reforma aplicada en 2021, los coeficientes utilizados para calcular este tributo aumentaron de forma considerable en las operaciones de corta duración, habituales en la promoción inmobiliaria. Según el informe, esta situación ha generado un encarecimiento relevante de los proyectos residenciales, afectando a su rentabilidad y trasladando parte de ese coste al precio final de las viviendas. Como consecuencia, el acceso a la propiedad resulta cada vez más complicado para determinados colectivos, especialmente los jóvenes y las familias con menor capacidad de ahorro. De hecho, la proporción de propietarios menores de 35 años habría descendido desde el 70% registrado en 2005 hasta cerca del 30% en la actualidad. La cuestión adquiere mayor relevancia tras la aprobación del nuevo Plan Estatal de Vivienda, que contempla una inversión de 2.800 millones de euros hasta 2030 destinada a reforzar las ayudas para el acceso a la vivienda. Sin embargo, el sector considera que estas ayudas podrían verse parcialmente neutralizadas por el peso creciente de la fiscalidad sobre la compraventa. El informe destaca que el aumento de la plusvalía municipal ha sido especialmente intenso en algunas grandes ciudades. Madrid encabeza la clasificación con un incremento del 650% desde 2020 en los coeficientes aplicables a determinadas operaciones. Le siguen Sevilla, con una subida del 500%; Málaga y Zaragoza, con aumentos del 305%; y Barcelona, donde el crecimiento alcanza el 275%. Como ejemplo, para un terreno con un valor catastral de 100.000 euros transmitido en el mismo año de su adquisición, la base imponible en Madrid habría pasado de 2.000 a 15.000 euros en apenas seis años. A consecuencia de esta evolución, los promotores soportan una carga fiscal media de 15.372 euros por cada 100.000 euros de precio final de venta. A ello se suman los aproximadamente 10.750 euros que el comprador debe pagar en concepto de IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD). En conjunto, la factura fiscal supera los 26.000 euros por cada 100.000 euros de valor de la vivienda. Así, una vivienda de 300.000 euros puede llevar asociada una carga tributaria superior a los 75.000 euros. El estudio sitúa a España entre los países con una mayor presión fiscal sobre la compraventa de viviendas. Mientras la carga tributaria media ronda el 9,7% en los países de la OCDE y el 6,5% en la Unión Europea, el nivel registrado en España se encuentra muy por encima de esos porcentajes. Para corregir esta situación, EY y Asprima plantean varias medidas. La primera consiste en permitir que los gastos de urbanización y promoción se integren en el valor de adquisición del suelo a efectos del cálculo de la plusvalía municipal, reduciendo así la base imponible del impuesto. Asimismo, se propone establecer bonificaciones específicas para las transmisiones de vivienda nueva, similares a las que ya existen en determinados supuestos para el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Por último, el informe plantea reconocer la promoción de vivienda como una actividad de especial interés o utilidad municipal, lo que abriría la puerta a aplicar incentivos fiscales adicionales para favorecer el desarrollo de nuevas promociones residenciales y contribuir a incrementar la oferta disponible en el mercado.
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