(El País, 10-11-2025) | Mercantil, civil y administrativo
En España se construye poco, queda muy poco suelo urbanizable y los trámites necesarios para iniciar obras siguen siendo un obstáculo difícil de superar. Estos tres argumentos llevan años repitiéndose en el debate inmobiliario y son citados tanto por quienes intervienen en la oferta como por quienes representan la demanda. ¿Son ciertos? En parte sí. Hoy hay más promociones en marcha que hace unos años, aunque avanzan con mayor lentitud; también se está activando más suelo que el año pasado, pero la administración no ha agilizado lo suficiente los procedimientos para que las obras comiencen antes. En general, los distintos actores del sector coinciden en el diagnóstico: aunque hay ligeros cambios, el fondo del problema sigue siendo el mismo.
Las cifras del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio reflejan claramente esta doble velocidad. En el primer trimestre de 2025 se iniciaron 31.179 viviendas libres, el mayor número para este periodo en los últimos siete años. Sin embargo, solo se entregaron 18.642, la cifra más baja para un comienzo de año desde 2021. En la vivienda protegida ocurre algo similar: 3.237 obtuvieron la calificación oficial -más que a inicios de 2024-, pero únicamente 2.497 recibieron la definitiva, menos que el año anterior.
Este ligero repunte palidece frente a los datos de 2024. Ese año, el Presupuesto de Ejecución Material -indicador que refleja la inversión proyectada en edificación- alcanzó los 6.426,95 millones de euros, un 17,8% más que el ejercicio anterior. De esa cantidad, 4.881,57 millones (el 76%) correspondieron a visados de obra residencial, incluyendo obra nueva, ampliaciones y reformas, un 18,3% más que en 2023.
Gracias a este impulso, muchas ciudades han vuelto a llenarse de grúas. "No es un mal momento para los arquitectos", afirma Sigfrido Herráez, decano del COAM. "Tenemos tanto trabajo como antes de la pandemia", señala. En su opinión, el suelo disponible que aún no se ha puesto en marcha es debido, sobre todo, a la especulación. "Los precios suben casi a diario y muchos propietarios prefieren esperar para obtener más beneficios en el futuro. Deberían ser conscientes de la situación actual", apunta.
Aun así, la crisis de acceso a la vivienda, ahora más intensa que nunca, ha reavivado viejas y nuevas reivindicaciones ante un problema que se ha vuelto estructural. Aunque los datos oficiales muestran un esfuerzo por acelerar la construcción tras el parón provocado por la crisis de 2008 -los 665.000 inicios de 2006 siguen siendo una cifra inalcanzable hoy-, la velocidad actual no acompasa con el fuerte crecimiento demográfico de las últimas dos décadas. Desde la crisis financiera, la población ha aumentado en un millón y medio de personas y el Banco de España estima una demanda de más de 600.000 viviendas, que seguirá ampliándose a un ritmo de 100.000 anuales.
"La inseguridad jurídica nos impide avanzar más rápido", sostiene Xavier Vilajoana, presidente de APCEspaña y participante en proyectos de vivienda pública. "Sabes cuándo empiezas una obra, pero no cuándo la terminarás". En la misma línea se expresa Pedro Fernández Alén, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción: "Cuesta más conseguir una licencia que levantar el edificio". Ambos coinciden en que la falta de mano de obra cualificada es otro gran problema que lastra al sector.
Tanto Vilajoana como Fernández Alén consideran que la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015 supone un freno importante. La norma establece que cualquier plan urbanístico aprobado sin seguir los procedimientos esenciales -como la evaluación ambiental o la información pública- es nulo de pleno derecho. Es decir, si falta un informe o estudio requerido, todo el proceso se detiene y debe volver a comenzar.
"Para que un suelo pueda ser edificable hay que presentar todos esos documentos complementarios, incluidos los informes sectoriales. Cualquier error o ausencia implica la paralización total; no te permiten corregir y seguir", explica Vilajoana. "Y si además la Administración tarda meses, e incluso años, en emitir estos estudios, los plazos se eternizan". El resultado es contundente: "Para poner suelo en condiciones de ser edificado, la media es de 16 años", denuncia.