(El Economista, 11-11-2025) | Mercantil, civil y administrativo
"El alquiler está en una situación crítica". Con esta contundencia describe María Matos, responsable de Estudios de Fotocasa, el momento que atraviesa el mercado residencial en España. Según explica, la presión en este segmento se encuentra en niveles récord y podría intensificarse el próximo año, cuando expiren numerosos contratos firmados bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2019.
"Hemos consultado a los propietarios qué harán cuando finalicen esos contratos, y el 43% asegura que retirará su vivienda del alquiler tradicional", señala Matos. De acuerdo con las estimaciones del portal, un 16% trasladará el inmueble al alquiler de temporada, un 11% al turístico y un 6% optará por el alquiler por habitaciones. Además, un 23% prevé aumentar las rentas.
Este efecto ya comienza a notarse en 2025, aunque, según Matos, "2026 será el año en el que realmente se perciba el impacto, porque durante la pandemia muchos arrendamientos se cancelaron cuando los inquilinos volvieron a sus ciudades, y esos contratos abarcan el periodo 2021-2026". El resultado es un mercado con muy poca disponibilidad y una competencia extrema por cada vivienda, comenta Matos. "Los inquilinos se enfrentan a procesos de selección cada vez más exigentes y a precios inasumibles, mientras los propietarios intentan blindarse ante posibles impagos, daños o intrusiones ilegales".
La analista responsabiliza directamente a las políticas de intervención del alquiler aplicadas por el Gobierno de agravar la crisis. A su juicio, el enfoque es incorrecto: "No se puede proteger únicamente a los inquilinos vulnerables sin dar seguridad a quienes ofrecen la vivienda". Recuerda también que "el 90% del parque de alquiler pertenece a particulares", a los que -según afirma- se les está desmotivando con restricciones y límites de precios.
Para Matos, la solución pasa por "medidas que incentiven, no que penalicen". Advierte que continuar regulando sin comprender la dinámica del mercado solo conseguirá reducir aún más la oferta. Este contexto ha provocado una caída clara de la inversión en vivienda destinada al alquiler. Entre 2022 y 2024, la intención de comprar un piso para alquilarlo casi se duplicó, del 7% al 13%. "Pero en 2025 baja hasta el 10%, un retroceso notable que evidencia la pérdida de confianza y la falta de seguridad jurídica", indica Matos.
La posible extensión de la regulación a los alquileres de temporada y habitaciones podría generar el mismo efecto. "Desde que se aprobó la Ley de Vivienda, el alquiler temporal ha aumentado un 40% y el turístico un 55%. En muchas ciudades ya hay más anuncios de habitaciones que de pisos completos", detalla. Ampliar los topes de precios a estos segmentos sería, en su opinión, "repetir los mismos errores". Cita ejemplos internacionales y nacionales: "En Barcelona los contratos han bajado un 10% en un año, y en Cataluña un 15%, según Incasol".
La situación es aún más difícil para los inquilinos porque la oferta que permanece en el mercado suele ser antigua o estar deteriorada. "El 60% de las viviendas del país tendrá más de 60 años en la próxima década. Son inmuebles que requieren reformas profundas, pero la falta de estímulos y la inseguridad disuade a los propietarios de renovarlos", apunta. A ello se suma la retirada de proyectos de obra nueva destinados al alquiler por parte de inversores institucionales. "Se están marchando ante un mercado sujeto a obligaciones en lugar de incentivos", añade.
Matos también percibe un cambio en las expectativas de la población: "Cada vez más personas quieren comprar. Un 21% prevé adquirir una vivienda en los próximos cinco años, y un 8% planea hacerlo en menos de dos. Después de años en los que el alquiler era la vía principal para independizarse, vuelve el deseo de tener una casa en propiedad". Según la encuesta de Fotocasa, el 80% busca su primera vivienda, el 10% una segunda residencia y otro 10% compra con fines de inversión. "Se habla mucho de especulación, pero la mayoría busca un hogar. Los datos muestran que el alquiler ya no es una alternativa viable para muchos", subraya.
Actualmente, el esfuerzo medio que requiere pagar un alquiler equivale al 47% del salario, y para comprar se necesitan "siete años de sueldo íntegro". Matos insiste en que esta brecha es inédita: "Nunca habíamos afrontado precios tan elevados ni una distancia tan grande entre ingresos y coste de la vivienda".